4.1 市场调查分析 14

4.1.1 宏观环境状况及影响 14

4.1.2 地块微观状况及影响 14

4.2 商圈特征分析 15

4.3 目标客户分析 16

4.4 SWOT分析 16

4.5 天津经纬大厦项目的SWOT分析 17

4.5.1 优势分析（S） 17

4.5.2 劣势分析（W） 17

4.5.3 机会分析（O） 17

4.5.4 威胁分析（T） 18

4.5.5 结论 18

5 商业地产开发项目定位的内容 19

5.1 客户定位 19

5.2 经营方式定位 19

5.3 价格定位 20

5.3.1 价格定位的重要性 20

5.3.2 价格定位的方法 20

5.4 规划设计及产品定位 23

5.4.1 规划设计及产品定位的重要性和必要性 23

5.4.2 规划设计及产品定位的内容和方法 23

5.4.3 规模定位 24

5.4.4 布局及空间定位 24

5.4.5 建筑风格定位 24

6 上海凌空SOHO项目定位策划案例 25

6.1 凌空SOHO项目介绍 25

6.2 市场调查分析 25

6.2.1 宏观环境状况及影响 25

6.2.2 地块微观状况及影响 27

6.3 SWOT分析 28

6.3.1 优势分析（S） 28

6.3.2 劣势分析（W） 30

6.3.3 机会分析（O） 31

6.3.4 威胁分析（T） 31

6.3.5 结论 32

6.4 客户定位 32

6.5 经营方式定位 32

6.6 价格定位 33

6.7 规划设计及产品定位 34

6.7.1 布局及空间定位 34

6.7.2 建筑风格定位 34

6.8 小结 34

7 总结与展望 35

7.1 总结 35

7.2 本文的不足和今后有待进一步研究的问题 35

致谢 36

参考文献 37

1 绪论

1.1 研究背景

近些年来，在房地产市场上，商业地产逐渐成为热点话题，受到市场的大量关注。根据物业机构莱坊的统计数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将达到1200个。如整体的房地产行业一样，商业地产存在“结构性过剩”的问题，但是，今年一季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长17.2%，均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。