2  设计依据

2.1  理论与方法

房地产营销策划是指，根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位的过程。

营销策划主要包括了三部分服务内容：本案项目简析，竞争楼盘简析，市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。

2.2  规范与标准

本次营销策划报告的目的是为淮安汇丰CBD中央广场销售工作提供一个理论支撑，使其拥有足够的竞争力，本次项目销售策划报告规划主要采用了法律规范。本次销售策划报告所依据的有关法律、法规和部门规章：

一、《中华人民共和国土地管理法》 

二、《中华人民共和国城市房地产管理法》 

三、《中华人民共和国合同法》 

四、《商品房销售管理办法》 

五、《城市商品房预售管理办法》 

六、《城市新建住宅小区管理办法》源/自:吹冰:`论~文'网www.chuibin.com

七、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》:着重掌握国家在收费方面的一些规定

八、《前期物业管理服务协议》：了解《协议》的适用范围及其效力  

九、《淮安市商品房销售管理条例》：了解其中有关房屋销售的具体规定

十、《淮安市房地产市场管理规定》：了解淮安对方地产市场管理的规定

十一、《淮安市住宅小区物业管理办法》:了解前期的有关规定 

十二、《淮安市商品住宅维修基金管理办法》：了解销售时有关维修基金管缴存的操作程序

2.3  参考文献的选用

本次设计所引用的参考文献，主要为目前房地产市场的情况作详细说明以及为此营销策划报告提供理论支持，使文中的表述更具说服力。

3  设计的技术路线

本次设计中采用了销售方法主要有五种：

一、电话开拓

主要过程：介绍项目亮点，了解客户需求，有针对性呈现产品，引起客户兴趣，留下客户有效信息，预约上门时间，客户到现场看房，在网上搜集一些对于类似项目有所需求的客户，及时打电话开拓回访。