面向小户型年轻家庭的绿色家居卫浴产品设计(2)
1.1 房屋购买主观意愿 城市化过程中，从农村及二三线城市到一线城市的人口流动是城市化的重要一环。许多年轻群体选择在北上广深等人口高度稠密、,源^自(吹冰:文,论)文]网[www.chuibin.com房价居高不下的一线城市打拼，虽然社会上有许多“逃离北上广”之类的声音， 可一线城市的资源洼地效应还是会持续汇集更多的人口流入。《中国计划生育学杂志》2010 年的《中国流动人口发展报告》曾经指出未来二三十年内，流动人口继续向沿海、沿江、沿主要交通线地区聚集的是长期趋势。现在六年时间过去了，证明这一判断截止目前还是准确的。小户型好卖，也是房地产业内的共识。
1.1.1 一线城市政府与房屋购买居住 根据上海易居研究院的相关数据显示，一线城市北京、上海、广州、深圳，2015 年中小户型住宅供应量占比分别为 46%、20%、30%和 56%。这其中，上海的较低小户型住宅供应比率被认为是对“7090”政策的反弹。因此整体来看，即使建商有逐利的需求，但从宏观来看，大城市为了解决新移民的居住问题，不论是市场的直接杠杆还是政府的宏观调控，对小户型需求的信号还是会传导给建商。2016 年2 月，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》 ，业界普遍认为增加中小套型供应是最强烈的信号，特别是轨道交通站点周边的区域（中心城、郊区覆盖范围分别为 600米、1500 米）中小套型供应比例提高到 80%以上。可见“7090”政策要求增加小户型供应的大方向没有错误，只是要根据现阶段的发展情况进行适当的调整。尤其以上海为代表的一线城市地产去库存与二三线城市的状况不可同日而语，房产供给侧改革势在必行。 1.1.2 消费者与房屋购买居住 回到 80后群体， 这些多数来自农村或县城的年轻人多数是白手起家或拿着父母毕生的积蓄在买房，所以他们是对价格敏感的群体。同时显而易见的是，小户型的购买者对价格的敏感度要高于大户型的购买者。原因无非即使地段稍好一些的楼盘，小户型的总价也不会很高。
1.2 建设用地供给紧张的客观原因 鉴于京沪等一线城市建设用地总规模占行政区域总面积比例已经明显高于不少国际大都市，划定城市发展边界与人口承载红线也称为地方政府不得不做的选择。据新华社的消息，2016 年京沪两地政府工作报告都提出要控制人口总数、严控用地总量。京沪两地至 2020 年常住人口分别控制在 2300 万和 2500 万以内，建设用地总量控制分别控制在2800 平方公里和3185 平方公里以内。而严控土地开发强度在倒逼人口总量的同时，势必会影响人均居住面积。同时人口 1107万的广州也提出要适度控制人口规模。虽然深圳常住人口人均住房面积目前已达高于全国人均标准的 29.6 平方米。 但根据上海易居研究院的相关数据显示 （见表 1.1） ， 2015年全国 35 个大中城市除去可售型的房价收入比排名，深圳以 27.7 居第一，年轻白领及毕业大学生群体购房要面临的压力同样巨大。这些基本上组成了在一线城市年轻购房群体对于选购小户型的客观原因。
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