农村宅基地使用权流转法律问题研究(3)
3.暗中交易，形成隐形市场。虽然宅基地使用权流转受到严重束缚，使其不能在市场上通过市场规则自由流转。但是在利益的驱使下，宅基地使用权通过买卖、出租、抵押等方式暗中流转的现象已经大量存在。从而形成了以村民自发流转为主要方式的农村宅基地使用权流转的隐形市场。特别是在农村和城市相连地区，暗中流转的现象屡见不鲜[ ]。目前尚未有先关制度对农村宅基地使用权合理化流转行为进行保护，使得纠纷不断。
（二）农村宅基地使用权流转中的法律问题
从其特征和现状中可以看出,宅基地使用权流转过程中存在的问题，主要有：
1.宅基地使用权的产权不清，侵害宅基地使用权人的利益。我国物权法和不动产登记条例中对不动产登记有着明确的规定,不动产由不动产所在地的有权机关进行统一登记。并且对不动产的登记的内容、方式以及尺度做出明确的规定。目前宅基地使用权仅能在本集体经济组织内进行买卖，并且没有强制要求对其进行登记。另一方面也受到乡村民约习俗的影响，导致农民拥有的宅基地使用权的方式大多是占有而并非登记。这导致在当下的农村出现了大量的宅基地使用权权属关系不清的现象。
2.农村土地规划滞后，致使宅基地布局散乱，乱占耕地，违规乱建情况严重。我国相关土地的法律法规规定，农村村民在使用宅基地建造房屋时，应当遵守乡镇土地总体规划的相关要求。与城市建设用地严格准照《城市规划法》不同的是，实践中，由于没有农村宅基地使用的详细规划，宅基地与耕地的界限不明，以及宅基地使用权在使用的过程中缺乏相应有效的监督管理，导致大量农业耕地被侵占被用来做宅基地使用。农业用地被私自转变为宅基地的现象十分严重。
3.无偿性和无期限性致使的“一户多宅”现象严重，大量宅基地闲置。我国法律法规对农村宅基地申请的数量上有着明文规定，即一户只能申请一处宅基地。但是在实践中由于审批程序混乱和长期受村规民约的影响，致使超额批准、超标批准时有发生。并且在现有的法律框架下，宅基地上边的房屋是能够通过继承、赠与或者其他合法方式转让的，加上宅基地在取得的时候具有无偿性等特点，导致许多村民滋生了“不占白不占”的思想[ ]。与建设用地使用权不同的是宅基地使用权没有明确的使用期限，宅基地在取得之后是无期限使用。使得一户占有多处宅基地以后，却无法对外流转，自己又并不使用，况且还不用上交，导致大量宅基地闲置。
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