城市房屋征收之补偿法律问题研究(2)
对于被征收房屋价值的补偿其中的房屋价值范围难以确定，在其中存在很多不确定的因素，比如房屋的质量、房屋周边的环境、房屋所在的地理位置都能影响到征收补偿款的确定。[3]在这其中的房屋价值不包括违章建筑和超过批准期限的临时建筑。
因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿范围比较明确，只要房屋所有人失去房屋所有权而更换房屋所有权的情况都属于房屋搬迁、临时安置等行为。相关政府部门要对这些拆迁等行为给予公平合理的补偿。
因征收房屋造成的停产停业损失的补偿范围在法条当中也没有做出明确的规定，只是说由省、自治区、直辖市自己做出决定。但是造成房屋拆迁造成的停产停业损失都不相同，政府对此也难以进行调查，只是根据停产停业之前的效益去进行补偿。因此对房屋征收补偿范围的确定对于整个房屋征收补偿行为来说尤为重要。
二、我国城市房屋征收补偿制度的现状
经济随着这几年来的快速发展，城市化改造的进程不断加快，这说明我国城市房屋征收也进入到了飞速发展的阶段。[5]对于城市房屋征收的进行有利于推进城市环境的更新，带动新型城市化进程的发展和改善群众的生活条件。②
但是，对于城市房屋征收是一个涉及范围非常广的项目。[9]征收工作的政策性、群众性和时效性都很强。因此。在对于城市征收的过程中冶存在一些比较突出的问题。
（一）城市房屋征收补偿方式
1.货币补偿
货币补偿作为补偿的主要方式。原因有四点。一是货币补偿简单，并且一次性了断，不会存在长期拖欠和被征收人不能及时回迁等等的后续问题。[10]第二是货币补偿的方式可以更方便的给被征收人选择住房，不受地点和时间方面的限制。第三是尽量避免了后续的安置房屋因为质量不好而是双方产生矛盾。第四是更好的表达出新《条例》的立法精神。
2.产权调换
产权调换是指拆迁人用自己建造或者购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并且按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说在原地或者外面买卖的房屋，因为被征收失去了房屋的产权。调换后会拥有变换房屋的产权。[7]对于房屋征收补偿方式被征收人可以进行选择。按照条例规定，被征收人可以选择补偿方式。但是选择要收到两种限制：第一是规定了拆迁非公益事业房屋的附属物不是产权调换的范围，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿。第二是被拆迁人和房屋承租人对于解除租赁合同打不成协议的，就只能选择产权调换，被拆迁人不能选择货币调换。[13]
3.货币补偿和产权调换相结合
对于房屋征收补偿的方式有货币补偿和产权调换这两种方式之外，还有一种货币补偿和产权调换相结合的方式。这使房屋征收工作和房屋征收之后的安置补偿工作都可以使工作更加顺利的进行。以便减少不必要的房屋征收工作时的困难。如果仅对于房屋征收补偿进行货币补偿的话有可能造成货币补偿的价格和被征收人安置的经济环境不相符。[11]造成安置补偿的货币难以进行生活。另一方面货币补偿只会满足被征收人的现状问题，容易引起被征收人对于房屋补偿不满的情绪，从而影响社会安定。仅对于房屋征收进行产权调换的话。对于房屋产权调换的房屋环境、周围的经济生活条件等因素被征收人都要考虑进去。但是产权调换的工作往往与期望的不一样。容易使被征收人不配合房屋征收工作。但是把二者结合起来形成另外一种的房屋征收方式。一是可以给了被征收对于征收房屋时补偿方式增加了更多的选择。二是被征收即可以拿到征收补偿款又可以得到房屋产权。但是其中的房屋征收补偿款和调换的房屋产权都低于前两种的标准。以便于城市房屋征收工作更加顺利的进行。
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