我国物业税制度构建(2)
（1）课税对象。对土地和建筑物一起征收物业税是大部分发达国家的默认做法，如法国、德国和美国等；个别国家只对土地征税，对建筑物不征税，如澳大利亚；还有些国家只对房产征税，对土地不征税，如坦桑尼亚。
（2）税率。研究资料表明，已建立起科学物业税的国家所采用的物业税税率，一般为比例税率。
（3）计税依据。总的来说，开征了物业税的国家或地区其计税依据可以分为两类：一类是对使用这些房产、物业所得到的实际收益征税，如我国的香港特别行政区和澳门特别行政区；一类是对房地产本身所具有的市场价值征税，如美国、加拿大等国家。
在这之间我们可以找到一个共同点，即物业税是地方税的一个组成部分，由中央税务局征收或由当地地方政府直接予以课税然后划归地方。物业税是这些国家或者地区，地方政府财政资金的支柱来源。
我国物业税现状则是：
当前我国房地产税收制度体系按照流转环节进行划分,可将税收分为在房地产流通阶段和业主持有房地产阶段这两种。在这两个阶段之间,保有阶段相对较轻。房地产税税收主要集中在房地产开发和流转阶段。主要表现如下:业主持有房产阶段,只有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。并且确定税基之后,将会根据固定税率征收很长一段时间的房地产税。而在在房地产开发的过程和流转阶段,则有契税、营业税、印花税、个人所得税,农村和城市维护建设税、耕地占用税等等。
对征税的各个环节进行分析,中国目前的房地产税征收分为三个环节，分别为：房地产开发、转让和租赁这三个环节；涉及6到7个税种,在这里面有许多税种课税对象是重复的。如对房产税,建立有房地产税和城市房地产税两个不同类别的税种;对房屋租金收入,则有营业税、土地增值税、所得税征收与房地产税等等;至于土地税,则是建立了耕地占用税、土地使用税；对于房产转让的产权书或合同,继承方不仅要依照规定的税收缴纳契税等,还要根据书据或合同所记载的金额支付一定的印花税。
二、我国现行房地产税制度存在的问题
与发达国家的物业税制度相比，从总体上分析，我国现行房地产税收主要存在以下两个问题：:
㈠ 房地产税收覆盖范围不够广泛
一方面，从税种覆盖的范围来看，目前我国土地使用税对直接用于农、林、牧、渔的土地都免于征税，仅限于对城镇土地征收使用税，在这样的条款下，可征税的范围是非常有限的。以上海为例子，数据表明属于土地使用税开征范围的土地面积是189.9061平方公里，仅占上海全市总面积的3%①，这部分税源的流失对于国家和地方财政来说无疑是很大的损失；另一方面，作为基本存在的房产税，其所涵盖的项目存在很大缺漏，并没有包括个人所有的非营业性房产等一些基本的房地产项目。但是随着我国综合国力以及人民生活水平的不断提高，个人持有房产将会逐渐变成一种普遍现象，并且这种情况在整个房地产市场中所占比例必然不断上升，逐步转化为个人财富的象征。因此，不对营业性住房征税，就不能全面实现房产税调整房地产收益分配和房地产市场运转的功能。
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