淮安世界运河文化旅游区开发营销方案(2)
（二）公司项目简介
该项目目标在淮安打造集文化、旅游、商业于一体的5A级运河文化旅游区。该项目总投资不低于120亿，计划3年建成。该项目位于淮安里运河文化长廊中段，八亭桥至怡园路区域，占地总面积3200亩，项目通过“一心、两河、三线、四园、五城、吹冰大主题分区、七大功能区”的空间结构，让游客领略世界运河文化世界之最的无穷魅力。
（三）公司项目愿景
淮安•世界运河文化旅游区希望将项目做成淮安文化旅游，新名片，将打造成淮安充满活力的旅游新地标，依靠这边优越的地理位置，精美的环境生态，通过加上强大的旅游吸附能力和配套的文化旅游设施，公司强大资金能力，总投资超百亿，通过三年左右的开发建设后，规划年接待游客量600~800万人次。
二、对公司项目的优势的把握
(一)交通优势
1.地块优势：项目周边道路状况较好，有4条城市主干道穿过，一条城市轻轨在建（预计2015年通行）
（1）项目地处淮安市青浦区，是城市的未来的市中心，地块周边翔宇大道为城市主干道之一，连接清河区，青浦区和淮安区，车流量较大。
（2）宁连公路作为城市快速路，连接徐淮高速（徐淮高速为外地人口进入淮安的主要高速通道），有利于直接导入外地人口。
（3）迎宾大道东接京沪高速，西连西安北路，是京沪人口及清河区、淮阴区人口进入本区域的重要通道。
（4）2015年，沿翔宇大道铺设的轻轨一号线即将开通。
2.区域交通徐宿淮盐和连淮扬镇城际铁路为贯通江苏南北和长三角城市群的重要铁路干线，两线交汇于淮安，30分钟内高铁交通半径内辐射人口3500万。本项目计划于2018年首期开业，徐宿淮盐和连淮扬镇城际铁路的开通为项目吸引区域旅游人口，扩大区域服务半径提供良好的交通条件。
(1)铁路建成后，苏北地区内部有利于促进盐城、淮安、宿迁等城市要素聚集与功能重组。
(2)淮安作为两条高铁干线的交汇点，未来将成为苏北地区客流商流的聚集高地。
(3)其中徐宿淮盐城际铁路250公里，起点徐州，重点盐城，途径睢宁、宿迁、泗阳、淮安、建湖；2015年开工，预计2018年竣工。
(4)连淮扬镇铁路起点连云港，终点镇江，途径灌云、灌南、涟水、淮安、宝应、高邮、扬州；2014年底开工，预计2018年竣工。
(二)人流导入优势
项目隶属新城商圈，且周边新开住宅林立，商业项目陆续开业，未来的人群密度大。
1.淮安生态新城南接淮安区，北接淮阴区，跨过京杭大运河，连接淮安市开发区，青浦区，三城融合后建设成为具有特大城市功能需求的现代化行政中心、商务中心、体育中心、文化中心、旅游中心等。
2.淮安经济开发区目前人口为18万人，产业实力日益增强，吸引20多个国家和地区的客商投资进行开发，现有企业500余家，外资企业200多家，2013年实现工业GDP182亿元。
(三）自身优势
1.国家5A级景区，世界运河文化交流中心，是“中国淮安•世界运河文化旅游区”的两大目标。“中国淮安•运河文化旅游区”规划年接待游客600万~800万人次，投资120亿建成后可提供5万人就业，预计带来10个亿的税收。
2.“中国淮安•世界运河文化旅游区”一期项目为契机，打造一个“让世界领略淮安古运河文化，让淮安承转世界古运河文明”的5A级世界运河文化旅游景点。[1]
三、公司项目总体开发思路策略
（一）总体思路
1.租售结合
（1）以项目自身销售型物业的现金流平衡项目开发成本。
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