淮安世界运河文化旅游区开发营销方案(3)
（2）减少对金融工具的依赖，以短期贷款作为平衡现金流的辅 助来源。
2.滚动开发
合理安排项目经营性产品（旅游景区项目）和销售型产品（住宅公寓、商铺）的开发顺序和周期，以投资收益的回收进行地块滚动开发，降低自有资金的投入的压力。
3.强强联合
主题公园、影视基地、滨湖酒吧休闲街、OUTLETS购物小镇、儿童职业体验、家庭温泉水疗、大型舞台表演等核心旅游产品和特色商业，通过合作开发、委托管理、二房东+运营商等多种灵活模式，与品牌商家和品牌运营商合作。
4.资产证券化
本项目可以主题公园、商业街区等项目持有型物业的良好运营实现资产证券化。[2]
（二）项目发展机遇总结
1.区域优势
（1）旅游产业为特色的提升区域知名度；
（2）大运河加入世界文化遗产名录大家族；
（3）苏北地区重要中心城市；
（4）人文荟萃，人杰地灵。
2.交通优势
（1）贯通区域南北的交通枢纽；
（2）淮安是徐宿淮盐和连淮扬镇城际铁路两线交叉点；
（3）30分钟高铁交通半径内辐射人口3500万；
（4）提高项目到达便利度。
3.基地优势
（1）城市空间南拓的重要引擎；
（2）地块位于运河之都综合接待旅游区内，属于一级旅游核心；
（3）大运河和里运河相狭两侧，存有保存完整文化遗址资源；
（4）有轨电车经过，一共在基地线上设置6个站点。
（三）区域旅游市场总结
1.淮安发展都市休闲旅游产业，急需一个强有力的明星项目，打造区域娱乐度假目的地。[3]
2.淮安只偏重于传统的山水旅游和遗址参观，已经形成的都市休闲产品还很单一，以及低档次的器械运动。
3.区域市场总体以历史遗迹和自然观光景点为主，旅游资源“大而杂”且知名度较低，项目品质较低，市场表现与市场吸引力不如人意，旅游产品体系缺乏综合性，缺乏区域明星产品。
4.大多设施陈旧，缺乏运营管理，基本没有热点项目。消费有限，以门票销售为主，较为单一。
5.旅游开发与房地产开发脱节，结合旅游片区的商务、会议、度假、居住、商业等功能开发不足，产业价值链有待完善。[4]
（四）世界文化遗产开发标杆项目开发方向总结
1.标杆项目元素提取
遗址遗迹，文化产业，养生度假，博览会展，演艺表演，高端休闲运动，都市农业，影视拍摄，大型器械。
2.案例分析
（1）曲阜“三孔”
遗址遗迹：三孔遗址
主题公园：孔子吹冰艺城
自然风光：石门山景区
文化演艺：《杏坛春梦》
（2）泰安泰山
自然风光：泰山风景名胜区
文化演艺：泰山封禅大店
都市农业：泰山花样年
主题公园：方特欢乐世界
遗址遗迹：泰山明清古镇
（3）西安曲江
主题公园：遗址公园
文化演艺：《梦回大唐》
都市农业：马术俱乐部、高尔夫
会议会展：国际会展中心、总部基地、
数字产业：传媒出版、影视出版
（4）十堰武当山
自然风光：武当山风景名胜区
文化演艺：水上真人秀
主题公园：深山峡谷“太极秀”
养生度假：太极湖生态旅游区
（五）项目认知 主题公园发展特征
1.多主题组团式发展提高项目丰富度
主题乐园有单主题单一游园向多主题多组团的趋势发展，以增强主题游园活动的丰富度，拓展不同年龄、阶层、洗好的游客来源。
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