房地产开发项目设计过程中的设计管理研究(3)
1.1 研究背景
随着中国经济水平的不断发展，人民生活水平的提高，社会对住宅商品的需求。近年来开发的住宅项目很多，生产设计和管理方面都取得了进展。然而，随着竞争的日趋激烈，市场成熟，客户的购买观念也日趋理性，房地产开发商的住宅项目的发展规划和设计阶段，越来越多的关注。
1.2 房地产开发设计的研究意义
房地产开发是从早期获得土地地块的规划意向进行研究和分析，设计过程的管理，到施工效果控制的过程。房地产开发设计管理作为房地产开发的一个重要组成部分必须引起高度重视，它是房地产开发的成败关键。
在日益繁荣和成熟的中国房地产市场，一个成功的房地产项目开发可以为企业带来可观的经济效益，房地产开发项目的设计管理在房地产项目开发的发展起着重要的作用，严重影响到房地产开发的成功性。它是前期产品开发的设计依据，在项目实施过程中，根据设计图纸的要求进行工程采购和工程施工。它不仅是房地产开发商和项目设计师思想之间的桥梁，也是该项目的产品利益最大化实现的重要技术基础。
设计阶段的房地产管理具有非常重要的价值和特殊的意义。一方面，房地产开发设计的最终结果是通过建筑设计专业人士共同完成，是多数专业人员的智慧，使房地产满足大众需求，实现其使用价值。另一方面，设计师在房地产开发公司的项目设计阶段沟通和协调，对项目建设的规范具有重要的推动作用。在项目开发设计阶段中，通过房地产开发设计人员控制设计阶段，可以充分调动内部资源与项目实施人员的能到性，从而促进了项目设计管理的成功。
1.3 国内外研究现状
1.4 房地产项目开发设计管理存在的问题
(1)业主留给设计师的设计时间不足。有很多这样的项目单位为了赶了良好的市场机会，使工期紧张，留下一点时间设计，而导致匆忙准备的设计任务书，但随后的设计评审过程的控制和设计结果也敷衍了事，一切问题由施工过程中设计变更解决。也因为时间的限制，大大影响了其他部门所提供的信息质量。
(2)设计人员的局限性。作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区别于所聘请的设计顾问单位中的设计人员最大的一点就是前者是任务的制定者，而后者是任务的执行者，对于设计文件的探讨很多会参杂进去设计管理者个人的好恶在里面。房地产开发收集客户信息和了解客户需求的专业人才缺失的普遍严重，匮乏的人才使得重要的工作都没有办法开展。同时，设计深度要求的质量也因为精力不够而大打折扣。
(3)设计人员对设计条件疏忽。方案设计任务书编制过程中忽视了地质勘探报告，严重影响到后续大量的土方签证和导致大量设计缺陷；在扩初设计时，忽略了项目现场管理部门提出的配套设备的设计要求，导致建筑与设计不同。
(4)设计缺乏创新。房地产开发商对设计阶段的管理不重视，设计图大多是设计院按照业主方的要求设计图纸，业主方太过于相信设计院的设计，然而正因为业主方的过分依赖导致了设计院设计图纸都是大众化的，缺乏创新的。所以业主方最好采用设计招标的方式，这样才能找到出好的设计，建设出好的建筑。
(5)开发商设计费的不合理。开发商给设计单位付费不全导致设计单位不能及时按照要求设计出优秀的作品；开发商也不通过设计费勉励方法来激励设计单位设计出优秀的作品。
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