近年来，一些城市房价过快上涨，我国已宣布了一系列调控政策，以遏制房价不断上升的趋势，其中对住房的投资、房地产投资的监管是重点。2011年，国务院公布关于抑制城市房价过快上涨势头的政策，使用组合政策打击房地产的投资和投机倒把的行为，这些措施包括了提高贷款买房首付比、停放三套房贷款、提高非本地居民的贷款购房门滥、限购本地居民的购房套数等，同时加强了对房地产开发买地和筹资的监察管理。一时间，房地产行业人士觉得风声鹤唳，开发商越来越谨慎地投资房地产项目，在项目进入决策阶段时，做一个周密的市场调研和科学的可行性研究报告，以此在项目决策的早期阶段将风险扼杀，以确保项目的成功开发。

    但也有许多项目的可行性研究报告风险预测不深入，财务数据和指标的选择过于随意，也不够重视如何提高项目的效率，缺乏一个全面的眼光看待问题。可行性研究报告的整体质量水平不高，不能为项目投资决策提供有效的理论指导和支持。怎样规范房地产的可行性研究，怎样采用投资研究和分析方法来建立预防措施，是项目提高可行性水平的重要因素。

    本文以张家港杨舍镇海天花园小区项目为研究对象，客观的对此项目进行经济分析及价值评估，并且通过一系列的财务指标和数据来反应项目的投资价值,为张家港海天花园小区项目的开发决策提供参考方案,规避项目投资风险，为项目投资方案提出合理的建议。本文希望通过对张家港海天花园小区项目的详细论证能够为建筑企业决策提供合理的科学依据，同时也通过海天花园小区项目的实例研究寻找到可行性研究的一般特点和规律，为以后的工作获取解决问题的经验。

1.2 国内外可行性研究的发展状况

1.2.1 国外可行性研究的发展状况

1.2.2 国内可行性研究的发展状况

1.3本文研究目的、内容和方法

1.3.1本文研究的目的

本文主要以海天花园小区项目为例，对项目进行可行性研究分析，主要目的可以表现在下列三个方面：

    （1）为项目投资者提供决策的依据。可行性研究分析可为房地产投资者提供可靠的依据。通过可行性研究分析,确定风险报酬或者风险损失,使投资者对于投资方案的实施结果做到心中有数,以此减少投资的盲目性,并且根据其主观和客观承受风险的能力,做出合理的决策,以提高投资决策的科学性。

    （2）帮助项目投资者防范投资的风险。通过对项目风险的分析,可掌握投资中的不确定因素对投资活动及结果的影响程度,了解风险的来源和未来的发展趋势,以便于预先制定出防范风险的方案或者减少风险损失的措施,使投资获得较好的效益。

    （3）帮助项目投资者了解可以接受的风险程度。在房地产投资的过程中,风险越大,其希望获得的风险报酬也就越大,而通过对风险的研究分析,可以使投资者了解在一定风险程度内，可以获得较大的风险报酬,激励项目投资者冒风险的决心和信心。

1.3.2主要研究内容及基本思路

通过了解国内外可行性研究的现状,房地产项目可行性研究在国外比较成熟,对投资风险的分析也较深入，而且这种研究成果也己经广泛地运用于生产运作和工程建设项目的实践中了。随着国外先进的管理思想的引进,我国建设方面的学者对投资风险管理的研究也开始逐渐增多,但把投资风险管理理论运用于房地产项目可行性研究的案例却相对缺乏,而目前对房地产项目投资风险的研究,大多数停留在定性研究方面,对于定量研究方法的实际运用研究还有待加深。