商品住宅有效需求价格是从消费者角度出发，可理解为有支付能力的对商品住宅的需求价格。有效需求价格很重要，如果商品住宅价格都超过了有效需求价格，那会导致市场滞销。

市场价格是指为商品或服务而实际支付的货币数量。从理论上说，市场价格与住宅商品房的真实价格没有绝对的大小之分，但当处在有效需求市场中市场价格才是商品房真实价格的无偏估计表现。

理论上存在：成本价格(开发商)≤市场价格≤有效需求价格(消费者)的关系。文献综述

2。3 商品住宅价格的特点

商品住宅的价格包括土地的价格和住宅建筑的价格，也可以说是住宅价值，土地自然资源价值以及在土地中投入劳动所形成的价值的货币比表现。一般根据商品住宅本身的特殊性引申出其价格特点如下：

首先，商品住宅价格具有明显的权利价格特征，这是因为商品住宅具有固定性和不可移动性，交易的实质其实是权利关系的转移，比如所有权、租赁权、抵押权和典当权。

其次，商品住宅价格具有特殊性，这是因为土地价格的原因，原始的土地价格其实是地租的资本化并不能算在商品价值里。又因土地资源的稀缺性，不可再生导致土地价格不断上涨，从而影响商品住宅的价格。

第三，商品住宅价格具有特殊的形成机制，这是由于影响其价格的因素众多，比如需求量的波动，消费者心理预期等，定价要综合考虑这些因素，才能为企业带来利润。

第四，商品住宅价格具有显著的个别性，这是因为世界上没有一模一样的住宅的存在，每宗住宅都存在差异，企业可以依据这一特点进行差别定价，促进住宅销售。

最后，商品住宅价格总水平具有上升趋势。来;自]优Y尔E论L文W网www.chuibin.com +QQ752018766-

2。4 商品住宅定价的程序

开发商们面对的问题是，在住宅开发项目的第一阶段选择何种价位。一方面，开发商可以选择设置低价位以提高利润和产生积极的口碑效应但也冒着失去价格溢价的风险。这可能造成在后期价格水平大幅上涨时对被较低的初始价格所吸引的潜在买家产生不利的负面影响。另一方面，开发商可以选择一个高的价格水平，从一开始就赚取价格溢价。但如果价格水平过高，公司可能不得不以较低的价格出售后期项目，降低市场的总体价格水平，使未来的项目存在风险。所以商品住宅开发商在开发每一个项目时都将面临着定价问题。定价是要在一定的数据分析，经验积累的基础上得出结果，而分析所用的数据、经验借鉴源自于同区位，同档次楼盘的销售资料以及企业以前楼盘销售过程的经验和数据，综合分析出该如何定价。