三、我国商业银行个人住房贷款风险的原因分析 8

(一)商业银行自身的管理漏洞导致 8

1.金融管制日益放松 8

2.商业银行内部人员的操作风险 8

(二)房地产市场引致的风险 8

1.房地产业发展不规范 8

2.单一的房地产融资来源 9

3.房地产政策性导致的风险 11

(三)道德风险的存在 11

四、我国商业银行个人住房贷款风险防范措施 11

(一)商业银行自身贷款政策 11

1.我国商业银行贷款的管理政策 11

2.商业银行贷款发放前的主要管理措施 12

3.商业银行贷款发放后的主要管理措施 12

(二)完善借款人的信用制度 12

1.建立借款人的信用制度 12

2.构建借款人的信用评分模型 13

(三)完善房地产产业的发展 14

1.健全房地产市场准入制度 14

2.规范房地产交易程序 14

3.加强房地产的产权管理 15

4.创新房地产市场的发展 15

参考文献 16

 引言

近年来，由于我国新的住房贷款政策的实行，在2010年由国务院出台的“国十一条”，严厉遏制一些城市的房价快速增长；并针对商品住房的租赁行为进行严格的规范；在2011年由国务院出台的国八条，继续并严格执行限购政策；由住建部规定保障性的住房建设用地占比为70%；并规定在购买第二套房时,那么购房者进行首付的比例通常不得低于60%并且贷款利率不得小于基准利率的110%。在2012年国家严厉继续执行“限购令”政策；并对房价涨幅相对较大的地区进行调查问责；国务院两次对利率进行调整并且下调了存款准备金率、下调个人公积金存款利率；并出台《闲置土地处理办法》等。在2013年由国务院出台“国五条”政策，并形成了对房地产进行调控的快速长效机制；并将征收20%的个人所得税针对那些出售自有住房的个体户；在2014年对于还清首套房贷再购者将享受优惠的待遇；央行放松调控政策继续降息等。 

一、 个人住房贷款及其风险的相关概述

(一) 个人住房贷款的含义

个人住房贷款是商业银行向借款人发放的并用于购买自用普通住房的贷款。

然而，个人住房贷款的主要是以支持个人购买或者大修住房为目的的贷款，所以，通常需要用所购房屋进行抵押，因此也被称之为“个人住房抵押贷款”。

(二) 个人住房贷款种类和条件要求

1. 个人住房贷款的类别

许多发达国家经过不断的努力和创新，已发展并形成了多样化的个人住房贷款。目前的个人住房贷款一般分为购房贷款、建房贷款以及房屋装修贷款。通常是针对个人在购买或者建造自住房的资金不足时，需由商业银行发放的贷款，通常采取抵押担保的发放方式，即用自己所购建的住房用作贷款的担保。