住房反向抵押贷款的精算定价研究(2)
住房反向抵押贷款是专为老年人设计的一种金融理财方式。它也被称为以房养老模式。具体来说，住房反向抵押贷款是指拥有住房并且年龄到达要求的老人将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，承办机构对房屋价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和老人的平均寿命预测后，扣除相关费用，将剩余变现价值以约定的支付方式支付现金给老人，这样固定的按期付款一直延续到老人去世或搬离抵押房屋。而老人在得到这笔收入的同时，仍然继续免费享有被抵押房屋的居住权。在借款人无法通过其他途径偿还贷款时，承办机构获得房屋的产权，他们可以将房屋出租、销售或者拍卖。
1.2研究意义
我国自进入老龄化社会以来，以速度快、来势猛、绝对数量巨大、未富先老的特点发展。缺乏牢固的经济基础是制约老年人颐养天年的最基本瓶颈因素。我国居民大多将毕生的积蓄用于房屋的购置上，这使得他们到了老年时期陷入“房屋富翁，现金穷人”的窘境。我国现今的城市资产结构中，住房资产成为家庭资产的重要组成部分，这也使得住房反向抵押贷款的推行成为可能。如果能学习美国住房反向抵押贷款的成功经验，将捆绑在住房的资产变现为养老事业服务，必能缓解社会养老压力，解决老年人缺少现金的问题。
而实际上，住房反向抵押贷款还能为金融保险提供安全可靠、收益稳定的新投资渠道，为金融机构提供新的盈利模式，有利于金融业的深化改革，更鼓励金融创新，丰富金融产品。
所以，在我国推行住房反向抵押贷款不仅能缓解社会养老压力，更能促进金融市场创新发展，具有双重意义，是值得大力研究的。
2 住房反向抵押贷款的风险分析
反向抵押贷款是一种复杂的金融产品，其影响因素很多，影响合同履约风险的四个决定因素有，预期剩余寿命风险、利率风险、房屋价值波动风险、道德风险等。因此，住房反向抵押贷款能否成功的关键在于对这些风险的合理规避和转移。
2.1 预期剩余寿命风险
在办理住房反向抵押贷款过程中，由于贷款机构每年都要定期发放一笔金额给住房所有者，直至住房所有者死亡，贷款机构才能停止发放贷款收回房产折现。所以住房反向抵押贷款业务的参与者的预期寿命直接影响到贷款的总额，如何准确估计申请者的预期寿命，是该项业务中的重点。预期寿命风险是在该项业务中，由于保险人不能合理恰当估计抵押人的预期余命，导致养老金的给付总额高于房产价值从而导致遭受损失的风险。住房反向抵押贷款本质上是一种终生年金产品，终生年金给付期要求与被保险人的预期剩余寿命相一致。对反向抵押贷款业务而言，当借款申请人的寿命延长时，就意着贷款机构发放给申请人的贷款金额上升，办理此项业务的风险加大。当借款申请人的实际剩余寿命大于预期剩余寿命时，贷款机构给借款人的实际支付贷款额大于预期支付贷款额度，而且此时由于反向抵押贷款合同具有无追索权条款，贷款机构不能让借款人搬离房屋，也不能向借款人的继承者追偿，从而造成贷款机构的损失。
2.2 利率风险
由于市场利率波动的不确定性，可能导致贷款机构在办理住房反向抵押贷款的过程中发生收益的减少或损失，这就是利率风险。住房反向抵押贷款的周期一般比较长，在这期间，很多外部因素，例如政策变动、经济不景气、金融市场波国际利率和汇率变化等，都将对利率产生影响。因此，在这期间利率发生变化是必然的。
如果采用固定利率，当利率上升时，贷款机构失去了把住房反向抵押贷款的合同资金投资到更高收益的领域或项目，从而导致贷款机构机会成本的上升。当利率下降时，借款人可能不愿支付原先相对较高的利息，而选择提前偿还贷款，隐含期权的存在极大地增加了贷款机构开办住房反向抵押贷款业务的利率风险。