住房反向抵押贷款的精算定价研究(3)
如果采用浮动利率，当基准利率上升时，住房反向抵押贷款额度不能减少，因此应计利息上升，这就使得贷款合同到期时借款人获得的累计本息额可能会超过房屋价值，贷款机构面临损失的风险加大。当基准利率下降时，借款者实际要支付的利息比合同约定的利息少，因此可能会选择提前偿还该笔贷款，然后以低利率重新筹措资金。
2.3 房屋价值波动风险
住房反向抵押贷款的相对较长，有的甚至长达几十年。在这一期间，抵押房屋价格有可能受政治或经济等因素的影响而发生不同程度的波动。当抵押房屋价格变动率大于预期变动率时，则抵押房产价值大于借款人获得的累计贷款额，此时贷款机构不仅能收回发放给借款人的贷款，还能获得抵押房屋升值所带来的额外收益。但当抵押房屋发生严重贬值或者增值幅度小于预期幅度时，房产价值将小于借款人获得的贷款总额、累计利息以及贷款期间发生的各项费用总和，由于住房反向抵押贷款对借款者住房以外的财富或收入没有追偿权，贷款只能到期时才能中止，贷款机构会遭受亏损。在反向抵押贷款中，贷款机构接受不同地区以及不同类型的房屋作为抵押，当发生地区性的经济不景气时，可以实现一定的系统性风险分散。但当发生全国性的经济不景气，那么此种风险将是不可分散的。 此外，我国在开发反向抵押贷款产品时，要充分考虑可能出现经济过热条件下房地产泡沫的威胁。如果住房反向抵押贷款到期时正处于房地产市场的泡沫上升阶段，被抵押房屋的价值比借贷双方签订贷款合同时的价值高的可能性增加，贷款机构很有可能将获得较好收益。但是，如果反向抵押贷款到期时处于房地产泡沫破灭阶段，被抵押房屋价值将远远比贷款机构预期的价格低，则贷款机构会遭到巨大的损失。而现阶段有些专家对房地产的目前发展态势分析得出，目前房价严重超过我国中低收入家庭所能承受的范围，房地产行业正处于泡沫上升阶段。我国反向抵押贷款的发展需谨慎考虑房地产泡沫的潜在威胁。
2.4 道德风险
道德风险来源于借款人与贷款机构双方的信息不对称，从而导致借款人在申请阶段发生逆向选择。贷款机构对于申请办理住房抵押贷款的借款人，无法知道具体的申请人预期剩余寿命，而是根据生命表的生存率和死亡率来评估申请人的预期剩余寿命，进而测算出申请人每期获得的年金金额。在贷款额度一定的条件下，如果申请人的预期剩余寿命短，则贷款机构的年金支付期数变少，而每期支付的年金金额将会提高。因此，与一般的寿险业务不同的是，申请人不是倾向于证明自己的身体是健康，而是可能希望让贷款机构相信自己的身体状况较差，导致在住房反向抵押贷款的申请阶段，身体健康状况较好的老年人更愿意申请住房反向抵押贷款业务而从中收益，而身体健康状况不那么好的老年人则不会申请此项业务，成功办理此项业务的借款人群体实际剩余寿命大于生命表测算的数值，大数定律失效，贷款机构面临损失的风险增加，影响贷款机构开展此项业务的积极性。
另一方面，当借款人与贷款机构签订住房反向抵押贷款合同后，借款人定期获得一定的年金，获得抵押房屋的使用权并且要求对抵押房屋进行妥善管理，但抵押房屋所有权逐渐向贷款机构转移，而且维修抵押房屋的费用将导致借款人利益发生损失，借款人对房屋的使用会出现维护不周的情况，导致房屋加速贬值，使得抵押房屋价值低于借款人获得贷款总额的几率增加，造成贷款机构合同到期时收贷困难。