REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析(15)
4.3 封闭式还是开放式
封闭式基金存续期固定,不可赎回,有利于管理人的管理和风险控制,适宜于房地产业的实际状况,也便于监管人的监管,因此各国都将封闭式信托型基金作为房地产基金发展初期主要的组织形态。考虑到我国房地产信托投资基金市场法律不健全、市场不成熟的原因,笔者认为,初始阶段可以采用封闭式基金模式。
4.4 我国发展REITs应解决的问题
在确立了我国房地产投资信托基金的发展模式后,还必须以降低风险、提高流动性、增强法律配套性、规范运作为突破口,借鉴国外先进经验,现阶段应着力解决好以下问题:
建立完善的房地产信托投资基金的法律制度。房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制,只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规,才能确保这一金融工具的顺畅运行。REITs与我国已有的房地产信托计划有明显的不同,从发展我国REITs产品的角度看,房地产信托产品的成功发行只能证明房地产业的融资需求和证券市场对低风险产品的需求。如果要将房地产信托产品上升为REITs产品,将需要克服诸多的法律制度障碍。
第一,我国的房地产信托计划产品与REITs在本质上是不同的产品。现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品,其本质上是债券类产品。REITs是以房地产为投资对象,有分红和相关税收规定的投资产品,属于股权类的投资产品。
第二,如果以信托计划为基本模式,建立类似于REITs的投资实体并发行上市,投资者持有信托单位或进行转手交易,在实施中会遇到现有法律制度在信托合同数量、收益权凭证和证券定义等方面的障碍。
第三,房地产信托计划产品由于属于信贷融资,对房地产项目很难实施类似于REITs在管理、投资决策等经营方面的措施。
第四,我国信托产品目前尚无统一的交易平台,存在着严重的二级市场的流动性问题,建立信托产品的交易平台不只是技术资源的投入,涉及诸多的法律和政策。
第五,制度成本过高,主要表现在对信托产品的监管,目前信托计划由银行的非银司审批和监管,将REITs上市,涉及大量的各部门之间职责划分和协调。
因此,首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规;其次,还可制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施和配套措施,使我国的房地产投资信托基金从一开始就能以较规范的形式发展。
加快房地产信托投资基金组织机构的建设。房地产投资信托基金必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验,并结合我国现实的金融体制,我国应建立由建行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,由保险公司对开发项目开立担保信用证,还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构,并组建证管会进行监督。
设计合理的房地产投资信托基金的税收制度。房地产投资信托基金虽然有一个集中的经营管理组织,但它不具备自我积累、自主发展的能力。按企业的标准纳税,显然不合情理。我国目前对于信托税收问题没有文件明确规范。在西方房地产投资信托基金产生发展过程中,纳税问题一直是人们争论的焦点。最后，免税成为各国房地产投资信托基金普遍性的做法。如美国在1960年,国会就通过了议案,修订《国内税收法典》,使房地产投资信托基金享有与共同基金同样的特殊税收待遇。
建立发达的房地产信托产品的二级市场。建立和发展房地产信托产品的二级市场对信托的发展非常重要。可以借鉴美国的房地产投资信托基金模式,发展组合型的期限长的产品,如果流动性差的话,投资者将很难接受。根据我国的《信托法》规定,信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传,从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资资金基金都要差很多,如果要转让,成本会非常高。美国目前大约有300多个房地产投资信托基金,总资产超过2000亿美元,其中大约三分之二在国家级的股票交易所上市。因此,我国可以调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,同时可以通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。