房价与股票汇率信贷关系文献综述和参考文献(2)
3 房价与汇率市场（变量）的关系
Earl D.Benson、Julia L. Hansen、Arthur L. Schwartz、Gregory T. Smersh(1997)通过研究国外投资者对美国房地产市场投资的影响，其中主要考虑了加拿大投资者较集中的一个郡的房地产市场——Point Roberts，Washington。他们首先建立了房地产特征价格指数，将房地产价格同质化，即抛开造成房地产价格不等的物业等因素，单纯地看待房地产价格；然后将这种同质化的房地产特征价格指数和汇率变动进行相关性分析。结果发现，汇率每变动10%，房地产特征价格变动量要大于14%。且汇率对房地产价格的影响有3至6个月时间的滞后[18]。Kim Hiang Liow、Muhammad Faishal Ibrahim、Qiong Huang(2005)认为有吹冰个变量是影响房地产价格的主要因素，其中有GDP增长率、工业产值增长率、货币供应量增长率、不可预期通货膨胀率、汇率和利率。然后他们使用新加坡、香港、日本和英国从1986年5月至2003年3月的数据来判断这吹冰个因素对于房地产价格影响的大小排序。结果发现不同的国家，各个因素的影响作用不完全相同，另外，汇率在这吹冰个因素中的作用最小[19]。Joseph B. Lipscomb、John T. Harvey、Harold Hunt(2003)对墨西哥房地产价格进行研究，通过汇率模式和购买力平价理论的比较寻找能提高收益率的投资策略，他们认为汇率变动和房地产价格相关，房地产价格升高带来汇率升高，而随着汇率升高，房地产价格会进一步升高[20]。
相对应，我国学者赵晓丹(2007)研究了影响房地产价格波动的因素，选取实际有效汇率、GDP和人均可支配收入作为自变量来解释房地产价格的波动，进行了回归分析。得出以下结论：在影响房地产价格中其他因素不变的情况下，实际有效汇率每下降1%，即人民币上涨一个百分点，房地产价格就会上升1.000023%；同样在其他因素保持不变的情况下，城镇居民收入每增加1%，房地产价格就会上升0.201144%；GDP每增加1%，房地产价格就会上升0.210464%[21]。江涛(2006)认为利率对房地产的影响来源于积累效应和结构优化效应。他选取了一年期贷款利率和国房景气指数进行Granger因果关系分析，发现利率的调整会对房地产业产生影响。尽管房地产业是资金密集的产业，但利率调整的影响会有一个较长的滞后期（以月计量），从历史上来看我国房地产业变动对利率变动影响的敏感程度并不高[22]。高波、毛中根(2006)指出汇率变化对房地产业的影响主要表现在国际资本流入效应、价格效应、财富效应和泡沫效应，且汇率的变化导致人们对人民币升值的预期会进一步扩大这些效应的作用[23]。周京奎(2006)建立了房地产价格与利率、汇率关系的模型，然后利用该模型实证研究我国12个城市的房地产价格与利率、汇率间的关系，得到利率与房地产价格呈负向关系；汇率与房地产价格间具有相同的变化趋势，这与理论分析有较大差异，表明我国金融制度仍存在缺陷，需要逐步完善金融市场才能更好发挥利率和汇率调节经济的作用[24]。
4 述评
鉴于国外房地产发展历程和国情与我国的巨大差异，我们并不能完全照搬国外的研究成果。另外由于我国对于房地产与金融市场的研究存在理论落后于实践的状况，对房地产的统计指标等也不是特别先进，所以相关的研究也并不完善。
目前我国对房地产市场与股票市场的关系研究较多，但更多倾向于描述性和定量分析，缺乏较为深入的定性分析。
信贷作为直接影响房地产业资金来源和房地产价格水平的关键性因素，一直以来受到国内外学者的关注。然而相关学者往往通过实证分析对银行信贷与房地产价格之间的关系进行研究，真正研究信贷影响房地产价格内在作用机制的文献并不多。本文试图分别从理论研究和实证研究两部分探讨房地产价格与信贷之间的作用机制，分析信贷如何作用于房地产价格？宏观调控如何通过信贷对房地产价格进行有效控制？以期能为我国政府制定房价的宏观调控政策做出一点微薄的贡献。
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