商品住宅价格的影响因素国内外研究综述
那究竟是什么因素导致住宅价格的过猛上涨？Nellis和Longbottom（1981）等外国学者的实证研究显示，城市居住人口数量、居民的收入、个人存款、利
率水平以及通货膨胀预期等因素对商品住宅价格有较大影响。John M.Quigley(2005)等研究表明，房屋的可居住面积、房屋的视线和采光、住房空置率、就业率等也是影响住宅价格的显著因素。Lennon H.T.Choy等（2007）对香港住房价格的实证研究表明，房龄、住宅周边环境和绿化以及附近的交通设施站点布局等因素是影响区域住宅价格的主要因素。此外，国外具有代表性的期刊是由Emerald主办的《International Journal of Housing Markets and Analysis》，其中经常刊登有关全球住房市场分析的文章，其中不乏有中国学者对我国房地产价格影响的文章。此外还有不少期刊刊登有关国际房地产市场分析，论文的主要内容集中在分析房地产业对经济的影响以及发展趋势，但是对于住宅价格影响因素的研究不是很多。
1.3.2 国内研究概况
在我国，房地产业关联度强，不仅对我国的经济发展推动启着重大的作用，还与人们生活息息相关，其中房地产投资中，商品住宅投资是占了相当大一部分比例，因此研究商品住宅价格的影响因素显的尤为重要了。马晓娜（2010）基于我国的房地产现状对商品住宅价格影响因素进行研究，重点从商品住宅价格自身的因素与外部的因素以及需求影响因素与供给影响因素分析。陶海飞、张乐、宣宸（2011）中提出“近年来拉动商品住房价格大幅上涨，从宏观角度上来说是供求因素，投资者的购房刚性需求很大，这与城市里较高收入的人均支配收入有关；同时投机性需求也在不断增加，主要与不断攀升的通货膨胀因素有关”。王敏（2011）将商品住宅价格影响因素归纳为四类：物理因素（指商品自身所具有的可 影响价格的因素）、社会因素（人口、家庭、城市化、社会治安等）、经济因素（主要是国家地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构等）、行政因素（指国家或地址政府在财政上、税收、金融等方面的制度法律政策）。这些因素都是直接或者间接的影响到我国商品住宅价格的浮动。
除此之外，一些学者主从国家或者城市的整体层面研究影响住宅价格的因素，他们试图挖掘影响因素的共性，他们认为需求的过快释放、部分地区供需短时期失衡、商品住宅供应结构不合理等因素是导致房价快速上升的主要原因。郑帅，樊乐，曹景林（2012）将1998年至2010年全国各地区的经济基本面和商品住宅价格的面板数据，对区域间商品住宅价格进行实证分析，研究表明了个地区商品住宅价格均不同程度的受到人均GDP、人均可支配收入、失业率、人均商品住宅投资额以及土地价格的影响，说明劳动和资本的区域流动是影响商品住宅价格的主要因素。此外政府对于房地产市场的干预行为也对商品住宅价格产生较为显著的影响。
所以，对这些影响商品住宅价格因素的研究，有利于政府实施经济调控，使房地产业稳定健康的发展，也可以让人们安居乐业。政府可以在土地财政上进行调控，增加就业就业机会，提倡经济适用房的建设。住宅价格的稳定，需要社会政府各方面的努力，目前来说是一项重要的工作，对未来人们买房投资有着重要的意义。