房地产开发项目前期策划+文献综述+SWOT分析(4)
1.2 国内外研究现状
1.3 研究内容
本文为上海奉贤区南桥新城翠庭开发项目前期策划书，是为项目的开发过程进行具体策划。本文分成四个部分，分别为前言、项目策划基本理论、开发区域现状以及策划书的编写。
第一部分为前言，阐述了南桥新城翠庭开发项目前期策划的研究的背景、意义、国内研究现状等。
第二部分简单介绍项目策划的基本理论，简单的解释了房地产开发项目前期策划的概念，SWOT分析的概念以及策划书中所运用到的理论。
第三部对上海奉贤地区房地产现状的研究，包括了我国房地产政策，上海房地产现状和发展，奉贤地区的商业现状和发展等。
第四部分则是文章的重点，是对开发项目策划书的编写，通过对项目所在地初步市场情况调查、确定可类比项目，对可类比项目进行调研、项目分析及总体策划思路拟定、项目核心价值体系的建立、项目的目标客户群锁定及分析、项目开发主题单位及形象定位、项目的产品策略建议进行分析，找出最佳策划方案，并找出在开发中可能遇到的问踢并找出解决方案。
论文的主要结构图，如图1.1
图1.1 论文主要结构图
2 项目策划的基本理论
近年来，房地产发展势头十分迅猛，项目前期策划在房地产开发中起着至关重要的作用。这一章节中，简单介绍了项目策划的基本理论。简单的解释了房地产开发项目前期策划的概念，SWOT分析的概念以及策划书中所运用到的理论。
2.1 房地产开发前期策划的概念及作用
房地产业迅猛发展，已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。近年来，房地产市场竞争不断加剧，大量商品房空置，致使供给大于需求，造成资源严重浪费。房地产前期策划对于增强房地产开发项目竞争能力，解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力，有效地整合房地产项目资源都有一定的作用，于是房地产前期策划的重要性日益凸显。
2.1.1 房地产开发前期策划概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
2.1.2 房地产开发前期策划作用
房地产开发前期策划有以下4个主要作用：
1、使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。