恒大名都商品住宅开发项目定位研究+SWOT分析(3)
本文以现实中的项目定位流程为例对商品住宅项目定位进行了实践研究，有助于对定位过程中的理论、内容、程序和现存的问题有一个更深层次的认知，有利于房地产公司利用现存的资料与方法，合理、有效、科学的在类似项目实践中实施市场环境调研和系统的分析。对于开发项目自身的创新点，提高项目自身的竞争力，具有重要的理论意义。本文的实践研究的内容和程序具有普遍意义，有助于对区域市场走势做出合理预测，切实增强项目运作的可行性。
（3） 商品住宅市场存在很多问题
随着城市化水平的提高，住宅开发项目急速发展。在发展过程中出现了许多问题，特别是空置率的提高和房价收入比的上升，使我国房地产业面临泡沫的危险。比如内蒙古鄂尔多斯著名的“鬼城”由于过度开发，造成空置房太多，类似这种现象还有很多，据调查至2014年我国存在22%空置率。还有安全度，住宅舒适度，与环境匹配度等住宅的质量问题依然严重。而前期精准的项目定位可以降低开发的盲目性，对提高住宅的品质，降低空置率方面都有至关重要的作用。所以本文研究更具现实意义。
1.3 研究内容及思路
本文基于现实案例，对商品住宅开发项目的定位理论研究与实践过程进行了阐述和讨论，旨在研究商品住宅项目开发过程中定位理论与方法的应用，并希望通过本文的深入研究，指出目前公司的定位流程中的不足并提出解决方案，希望能将笔者的想法应用于商品住宅开发项目定位研究中。还原项目定位思路，研究公司项目开发定位模型与固化流程，以及后续项目不断完善，为房产企业提供一套专业化的定位研究系统。
本文的研究思路如下:第一详细介绍房地产项目开发定位相关理论及方法；第二通过实例还原项目定位的基本流程；第三在还原流程的介绍中指出不合理或者不完美的地方；第四对于不合理的地方提出自己的意见与想法；第五通过具体的案例将本文论述的科学完善的定位流程赋予实施。
2 商品住宅开发项目定位理论与方法
2.1 商品住宅开发项目定位的相关概念与理论基础
2.1.1 项目定位概念
在住宅市场“疯狂”的阶段，住宅开发的项目定位得不到该有的重视，因为项目的开发，简单机械，只需要拿地块，建起来，有些甚至质量都不达标，却照样能卖出去。但2014年开始，随着市场的发展，投资增速的降低，购买的欲望减少，住宅投资开始变得谨慎，项目定位也开始体现它的重要性。
一个商品住宅开发项目的定位过程就是寻找产品，客户，竞争对手这三者的平衡点的过程，通过前期大量的市场调研，掌握客户与竞争对手的大量资料后，进行市场细分，寻求差异化或市场空白处，结合本公司的能力与资源，推出具体的精细化差异化的项目产品，满足目标客户的核心利益需求，取得项目的成功。
2.1.2 理论基础
（1） 项目定位理论
项目定位是商品住宅项目运作成功的基础环节，是一种要求项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。所以也可以称之为市场定位。
（2） STP理论
如何选择并如何确定目标客户者是市场定位理论的关键所在，又称STP理论。根据此概念，市场是一个集多层次，还有多元化的消费需求的集合体，所以市场细分就是企业将一个市场分为若干个子市场，这个市场的消费群体的需求都类似。
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