恒大名都商品住宅开发项目定位研究+SWOT分析(5)
比如北京长城脚下的公社，群体是世界性的，上海云间绿大地别墅项目的群体是全市乃至全国。而一般低档次项目的群体可能80%以上是区域消化。此理论会随着中国商品住宅市场的降温，变得理性，它的实际性就更强一些。
（3） 从市场竞争对手出发
这种定位模式是建立在寻求市场供应的空白点，从而完成差异化的寻找，是项目脱颖而出。具体定位模型是“竞争对手的辨认——市场定位”。其中竞争对手的辨认包括竞争对手的产品和品牌特性、竞争对手的营销策略、竞争对手的能力资源状态、可能的反击策略。
（4） 从产品自身竞争力出发
这种模式是建立在目前房地产市场增速下滑，国家层面意志开始转变，慢慢让市场“无形的手”去调节，购房者处于观望状态中，购房意愿不强烈，刚性需求降低，使得住宅市场供大求的状态。提高产品自身品质慢慢显现出其价值来，从产品自身竞争力的角度出发去定位项目能赢得市场主动权，比如开发商开始提高产品附加值，花大价钱引进一种空气循环系统，保证楼内恒温恒湿。虽然增加了成本，但可以在销售过程中增加优势。
2.2.2 定量基础的模式
建立在定量基础上的商品住宅开发项目的市场定位模式主要是运用数理分析的基本方法来完成的。此外定量研究的方法主要在价格定位时应用很多。方法有因素对比法，成本估算法、收益还原法、市场比较法、基于市场比较法改进的模糊数学法，这种方法目前只在理论界有研究，由于它的复杂性，在实践应用中很少用。
2.3 商品住宅开发项目定位的分析方法
（1） 市场分析法
市场分析法是以市场为着手点的一种定位方法，通过大量的市场调研，对项目所在区域的市场进行资料收集与整理，选择项目大致的方向。再通过数据具体的分析等方法，找出差异性，或者是市场空白处，形成最终的项目定位。市场分析法中的市场调研，可以既可以委托专业的调研机构，也可以公司自己做，但一定要真实，具体。可以采用实地调查法、问卷调查法等。
住宅市场分析法的运用包括以下四个步骤：第一，首先调研分析项目的市场环境，包括内外部市场环境和区域市场环境，外部市场环境主要是通过PEST分析法，分析项目所在区域的经济、政策、社会，技术环境；内部市场环境主要是分析公司拥有的资源以及自身的能力，区域市场分析主要包括区域内的市场分析，客户群体分析，同类项目分析，SWOT分析。第二，将收集的资料大致整理，确定可能方向；第三，对每种可能的竞争进行分析，选择市场空白，或者市场的不够完善，而公司自身可以达到的方向；第四，确定项目的产品定位。
此种方法，充分尊重市场，因为在2014年至以后5年，市场中的刚性需求依然强劲，可以很好地将将竞争对手，客户，产品三者有机结合，对项目进行精准定位，所以本文采用此种方法进行定位。
（2） 目标客户需求定位分析法
这种方法是指，根据市场中某一消费群体的需求，改进原有的思路，设计开发出满足他们所需的产品。此种方法的特点就是要充分掌握这一消费群体追求的核心价值，打造产品的差异性与个性，反映独特的产品形象。这种行为越能抓住先机，越能使项目成功，并能打造独树一帜的品牌。
（3） SWOT分析法
SWOT（Strengths Weakness Opportunity Threats）分析法，又称为态势分析法或优劣势分析法。通过明确企业自身的竞争优势（strength）、竞争劣势（weakness）、机会(opportunity)和威胁（threat），从而将公司的发展目标与公司内部资源、外部环境有机地结合起来。通过此法可以寻找出项目真正的目标定位以及定位的方向， 为后续的营销策略也能起到指向作用。以商品住宅项目为例，区位、交通、配套设施、教育资源、生活环境、开发商品牌、购房政策、投资潜力、消费能力等都可以列入到SWOT分析矩阵的因素
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