中小房地产企业的定价策略及分析(3)
1.1.2研究意义在我国，大型房地产企业他们的营销模式主要侧重于房地产市场信息的分析和把握，熟知消费者需求，并根据国家政策、市场讯息及时调整企业的营销策略。由于房地产行业的特殊性（不同商业地段的区位唯一性），中小房地产企业并不能单纯的模仿或照搬大企业的营销策略。但是对于中小房地产企业而言，他们不能如此全面的掌握市场信息，又不能参考大企业的营销策略和定价标准。这对于中小房地产企业而言，定价往往却成了一个项目营销甚至是开发中最难却又最容易被忽略的关键要素。 多数中小房地产企业选择将后期销售职能外包出去，由外包公司对后期的销售进行管理，从表面上看起来是减少了公司管理成本（减少职能部门的设立）以及“加速”房屋销售回笼资金，但是实际上是将公司的潜在风险由内部转移到外部，使风险由主动可控变为被动可控，甚至是不可控，并且无形中增加了生产成本（资金回笼速度的快慢也是开发成本之一）。本文将通过对国内某四线城市的中小型房地产开发商的项目进行分析对比， 通过对比结合成本法、特征模型定价法、多因素定价法等多种主流定价策略，希望能借鉴出中小型企业在定价及营销过程如何合理的利用可得资源， 在营销及定价上能打破龙头企业的垄断性优势；又能减少对外包销售团队的依赖，降低后期成本；也能加速企业回笼流动资金，提高企业效益以及控制潜在风险， 制定出适合中小房地产企业科学合理的营销策略及定价模式。1.2 研究内容及方法1.2.1 研究内容第一章绪论， 主要对论文的研究背景及意义进行阐述，介绍了房地产产业发展情况以及房地产定价对于房地产行业的重要性。 其中着重强调了不同房地产企业对于定价的不同方式方法，提出了本文的写作思路、方法、意义，最后提出应用概念。第二章文献综述。本章主要阐述了本文主要参考的三大定价策略：成本法、特征模型定价法、多因素定价法，并对以上方法在应用上进行简要介绍。然后根据不同定价策略，回顾围绕不同定价策略的问题分析。最后在借鉴不同定价策略的基础上，结合本文参考房地产企业现状，归纳总结出一套适用于本文房地产企业的定价及营销策略。第三章某房地产企业公司概况。 本章首先详细介绍了某四线城市房地产行业发展及现状，源Y自Z吹冰W.论~文'网·www.chuibin.com对举例项目进行介绍。然后对房地产定价的主要因素，即土地开发成本、建筑开发成本、资金成本、销售成本、其他类似项目比较、潜在风险成本、开发收益等进行详细介绍。并对潜在收益、潜在风险两个重要概念进行判定，即房地产产业未来发展潜力以及潜在金融成本风险进行论述。最后采取不同的定价策略进行定价匹配，对比不同定价策略的优劣势分析[2]。第四章根据实际情况表现来判断不同定价策略的优劣势所在， 总结不同定价法优劣势所在的差别和原因。 最后根据结合参考不同定价策略制定出一套适合该项目的定价及营销策略。第五章总结及展望。对论文进行总结，并对中小房地产定价策略及营销的未来进行展望。
1.2.2 研究方法一：特征模型定价法。通过对案例项目定价问题的提出，结合项目的实际情况，构建特征定价模型，找出影响项目房地产评估价格的变量选取及量化，包括成交数据的获取，实地调研，选取适合当地的特征因素及量化。最后得到基于特征价格的房地产估价的最终模型。
二：成本定价法。本文通过对成本定价法的理论成果进行分析，根据实际用途将房地产价格细分为各种费用，可划分为土地费用或土地转让金、住房建造价格、住房销售成本以及利润三大板块， 包括农村转让地出让金和市地地价两种情况各八项具体项目和六项具体项目；住房建造价格包括勘察设计费、建筑材料费、建筑施工费、投资利息、管理费、房屋建筑利润等六项具体项目；流通过程包括推广费、保险费、投资利息、管理费、住房销售费、经营利润等六项具体内容。直接匹配案例项目，应用得出传统定价策略的评估结果，并讨论成本定价的适应性和优劣方面以及可以给出的建议意见。三：多因素定价法。通过对供需关系的印象因素进行逐个匹配分析，从供给因素，需求因素，供给需求因素三方面进行逐个详细分析，从而在整体上对项目进行判断。2 当前房地产主要定价法2.1 主流营销定价方法针对三四线城市的房地产营销上， 李孙在文章鞍山万科房地产有限公司市场营销策略研究中指出，目前国内三四线城市房产企业竞争尤为激烈，而且是处于一个低端，无序的竞争状态下。在市场营销理论应用在三四线城市的房企中目前在国内还不多见，首先在分析所在城市房企营销的环境下，针对当地房地产企业的特性，再结合相关房企具体情况，找出营销策略存在问题，然后提出相关解决方案[3]；而在对于房地产定价模型方面，彭晶晶在我国房地产定价模型研究中，通过从微观和宏观两个角度出发，定性的来研究我国房地产价格的影响因素，并从定量因素中选出我国房地产价格影响最大的因素，然后通过各模型来预测我国房地产未来价格发展走势[4]；对于房地产影响因素方面，郝丹璐在文章中国房地产价格影响因素研究中指出，因为房地产影响因素众多，不可能把所有因素都包含进去，这会降低结论的可靠性，可以从需求，供给，供给和需求同时影响三个层面来寻找影响房地产价格的主要因素[5]。考虑到目前国内针对房地产定价的研究较多，所以本文选取了最主流的三种定价方法特征模型定价法，成本法，多因素定价法。