中国房贷政策对房价的影响分析+文献综述(3)
(3)土地储备贷款
土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。或向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
(4)个人商用房贷
个人商用房贷是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。其低成本实现了商用房的置业。
2.2相关文献综述
2.2.1 外国文献
明斯基的“金融不稳定理论”认为，企业与银行债务关系的变化在外部冲击下会导致企业债务结构和银行信贷的变化，变化的结果会导致信贷资金的供求不平衡，这种不平衡引发金融不稳定和宏观经济的波动（Minsky，H.,1992）。
一部分文献对房地产价格与银行贷款的关系进行了实证检验。Davis和Haibin Zhu（2004）利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证研究。Gerlach和Peng（2005）利用我国香港1982年1季度-2001年4季度的季度数据，实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系。Chen和Wang（2006）使用我国台湾地区1991-2001年之间的交易数据，研究了资产价格周期中公司抵押物价价值与地产抵押贷款的经验关系，同时考虑了银行的异质性。
2.2.2 国内文献
部分文献展示了从有效需求及影响房价的因素等方面对房地产价格的分析。虎吉祥（2006）以房价供求形成机制为出发点，全面讨论了房价的形成，影响房价的因素，现阶段我国房价上涨的特点以及治理房价上涨的四类方法。高远（2011）首先阐明可持续经济发展这一理论的前提下，通过对高房价问题的成因、弊端及国内外行业现状的分析，提出了推动我国房地产业可持续发展和解决高房价的对策，对我国的高房价问题研究具有现实意义。秦克涛（2011）从政治经济学方面对中国的房价问题进行分析，希望能为中国房地产市场特别是住宅市场的稳定健康发展，解决老百姓的住房问题做一些有益的理论尝试。
我国关于房地产价格与银行信贷关系的理论与实证研究十分有限。李健飞和史晨昱（2005）采用协整分析方法，利用1998年1月-2004年9月的季度数据，对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究。张涛、龚吹冰堂、卜永祥（2006）对已有的房地产贷款模型进行了改进，在此基础上对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析，结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有着较强的正相关关系。郁文达、陈光慧（2011）通过银行房地产信贷融资和房价变动的统计分析探讨二者之间的数量关系，并就此进行了实证研究，为我们更好地了解房价走势及制定相应的政策提供决策依据。
3 影响房价的因素及其对房价影响的作用机理
3.1 影响房价的因素
3.1.1 空间影响因素
特征价格理论认为，商品本身不会提供效用给消费者，而是由商品所具备的品质对消费者产生效用，商品的价格是所有这些品质的综合反应和表现。具体就房地产市场而言，房地产商品的面积、楼层、朝向、结构、材料、物业服务、所处环境等均是该商品所具备的品质，而房地产商品的价格就是由这些品质因素综合决定的。由于特征的数量及组合方式不同，使得房地产价格产生差异。这些特征主要涉及的是房地产的空间性质，所以称之为空间影响因素，具体包括如下。