上海市商品住宅价格影响因素分析开题报告
近年来，上海一直实行的是收紧“地根”的宏观调控措施，使土地供应不断减少，土地价格上涨是必然的。 其二，在宏观政策中，居民收入水平的影响。一方面，如果在一定时期内居民收入水平上升速度明显地超过了商品住宅价格的上升速度，那么，随后的时期内会有越来越多的居民购买商品住宅，对商品住宅需求的增加势必推高房价。另一方面，消费者在购买商品住宅时，除了支付首付外，一般需要向银行申请按揭贷款，因此人均可支配收入决定了其还款能力。近年来，上海市区居民的人均可支配收入持续增加，2013 年全年城市居民家庭人均可支配收入43851 元，比上年增长 9.1%。其中，工资性收入28518 元，增长 6.6%；经营净收入2317 元，增长2.2%；财产性收入788 元，增长 36.8%；转移性收入12228 元，增长 15.4%。农村居民家庭人均可支配收入19208 元，增长10.4%。其中，工资性收入12378 元，增长 7.7%；家庭经营性收入920 元，增长 1.7%；财产性收入1587 元，增长 14.8%；转移性收入 4323元，增长 19.5%。使得上海市民更加追求自身的居住水平，也更有能力为自己的商品住宅购买支付更多的资金，这些方面促进了上海商品住宅需求的增加，从而推动其价格的上升。 银行利率的影响。利率是政府对房地产市场进行宏观调控的重要工具，国家适时利用利率的工具，对利率水平进行调整，从而影响住宅市场的资金供给状况，利率的波动变化间接地影响着住宅市场交易的主体，进而影响住宅市场的供需关系。利率主要通过供给与需求两个方面对商品住宅价格产生影响。从供给角度一方面调整利率会使房地产开发商的资金使用成本发生变化，另一方面开发商会考虑到需求者对利率政策改变从而对预期做出反应，影响住宅市场的有效供给。从需求的角度来说，利率的变动对那些通过住房抵押贷款而分期购房的消费者来说，利率的波动直接影响着消费者每月的还款数量。 住宅市场的供求的影响。供求机制是房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导致价格的涨落,反过来又刺激和抑制供给和需求。当供大于求时为买方市场,供求机制引导企业减少产品的供给;当供给小于需求时,为卖方市场,过度的需求使价格上涨,吸引更多的生产者增加供给，直至供求关系重新达到平衡住宅市场价格是在住宅 论文网
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