上海市商品住宅价格影响因素分析开题报告(2)
供给和需求双方相互作用的过程中形成的,但受住宅产业特殊的行业性质的影响,市场机制在一定条件下会出现失灵的现象,上海住宅市场也不例外。 最后还有商品住宅自身因素和周边环境的影响。如建筑物自身施工质量； 装修、设备；规模、高度；房屋类型、用途；楼层、朝向等方面。以及购买者对于周边环境设施，商场、学校、医院、园林；交通道路；其它公共设施的要求也将成为影响商品住宅价格的一个重要因素。 因此我们可以通过从根源上寻找影响商品住宅的主要原因。探讨这些因素怎样影响及多大程度影响商品住宅价格，对房地产经济学具有理论指导意义。同时，住宅的价格也关系到百姓切身利益，关系到开发商的收益，关系到地方政府的土地财政收入，关系到宏观经济政策，关系到银行抵押贷款的质量从而影响到中国金融的稳定，所以，找出价格走势规律，探讨有效的商品住宅价格宏观调控政策，对打破当前制约住宅业发展的价格“瓶颈”现象，消除价格因素对住宅业的不利影响，解决城镇居民的住房问题，培育住房市场有效需求，促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。研究商品住宅价格变动情况，定性与定量分析错综复杂的房价影响因素。 本文从商品住宅价格的相关理论出发，对商品住宅市场进行理论分析，首先对上海市商品住宅发展现状进行了分析。其次，采用定性分析法研究上海市住宅价格波动的主要影响因素，在此基础上采用多元线性回归模型进行研究。发现商品住宅的价格的高低不单单是一种因素影响决定的，它是由多个方面的因素共同影响的，有正相关也有负相关。
1、国内外研究现状分析 影响房地产价格的因素众多且很复杂，各国学者对房地产价格影响因素的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家，房地产业发展不仅历史较长，而且也比较完善。 从供求关系的角度， 如 Quigley(1999)采用供求平衡模型来研究房地产市场与宏观经济关系，认为宏观基本面的指标可以解释房价，对房价的影响存在长期稳定关系但短期影响的关系不显著。黄忠华等(2008)中国房价和宏观经济关系存在长期稳定关系但在短期中暂时失衡，具体表现为 GDP 和房价的双向因果关系。宋焕如，魏建(2009)通过对 2001~2008 季度数据建立向量误差修正模型分析表明房地产价格与宏观经济存在均衡关系。长期中是稳定的，短期中存在失衡的负反馈效应。并得出GDP 和通货膨胀的波动是房价波动的原因。 然而对房价和地价的关系而言，大多数学者认为是房价抬高了地价。高波、毛丰付等（2003） 采用 1999~2002 年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过 Granger 因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势，短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地自身的特殊属性。正如Sze_Teck 和 Lee(2006)通过对新加坡最近16 年的数据进行实证研究，证明了土地价格的增长是房价增长的结果，并得出房价和地价长期呈正相关关系。黄锐、范继光(2011)通过对江苏省常州市2000~2010 年的数据进行个案研究，最后得出结论房价影响地价。同时在 2011 年又进一步进行了对房价与地价关系的研究。毛丰付、任国良（2011）通过政企博弈的新视角来研究地价与房价的关系得出最终驱动力量是追求高地价从而推高高房价。大部分学者认为人们对住房有了需求才会对土地有需求，所以地价的增长是房地产价格增长的结果。特别是用于人们住宅需求的商品房十分缺乏弹性。 在市场及其调控方面， 瞿晓强(2008)认为无论对供给方还是需求方征税均会使房屋供给量下降，但对房价的影响正好相反，对前者征税生产者成本会提高从而房价上涨，对后者收税总需求会抑制从而房价降低。况伟大(2012)通过构建开发商与购房者的局部均衡模型表明房产税在垄断市场和完全竞争市场都将导致房价下降，并且房产税对东部发达地区影响显著，对中西部地区影响甚微，所以政府制定调控政策不应该一刀切，需要因地制宜。 而从利率角度而言，孔行等（2010）认为通常情况下，使用者成本受按揭贷款的影响大于预算还贷约束，所以按揭贷款增加了房地产市场的有效需求，并且降低按揭利率可提高居民的支付能力，扩大房地产市场的有效需求。张珊（2014）也从需求角度以实证分析了此观点。
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