固定资产租赁业务的会计处理问题研究(6)
（2）初始直接费用的会计处理
出租人发生的初始直接费用，一般包括印花税、律师费，差旅费，佣金等。按其金额确认为当期费用，借记“管理费用”贷记“银行存款”等。
（3）未实现融资收益的分配
租赁期的各个期间，出租人应当将未实现融资收益进行分配，进行确认，一般采用的方法是实际利率法，如果与实际利率法结果无重大变化的情况下，也可以采用直线法和年数总和法。根据每期收到的租金，出租人应借记“银行存款”等，贷记“应收融资租赁款”。另外，还需要根据确认的融资租赁收入，借记“递延收益-未实现融资收益”，贷记“主营业务收入融资收入”。如果出租人没有收到租金的时间超过一个租金支付期时，应该停止确认收入，并予以转回。当出租人实际收到租金是，再将租金所含的融资收入确认为当期收入。
（4）未担保余值发生变化时的会计处理
当出租人有证据证明未担保余值减少时，租赁内含利率应该重新计算，而本期的租赁设备净额的减少应确认为当期损益。当未担保余值得以恢复时，应当在原有确认的损失金额进行转回，同时还是需要重新计算租赁内含利率。但是根据谨慎性的原则，在未担保余值增加时，不做调整。期末，出租人根据未担保余值的预计可收回金额低于其账面价值的差额，借记“递延收益—未实现融资收益”，贷记“未担保余值”，当已确认的未担保余值恢复时，则做与前述相反的分类。
（5）或有租金的会计处理
出租人应在实际发生时，将或有租金确认为收入。借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入—融资收入”。
（6）租赁期满时的会计处理
如果租赁期满，承租人将租赁资产还出租人存在担保余值时，出租人应该在收到承租人交还资产时，借记“融资租赁资产”，贷记“应收融资租赁款”，当同时还存在未担保余值，贷记“未担保余值”；如果在承租人归还出租赁资产时，不存在担保余值，但是存在未担保余值时，则应借记“融资租赁资产”，贷记“未担保余值”；如果担保余值和未担保余值都不存在时，则出租人不需要做任何处理，只需备查登记。
如果租赁期满，承租人使用优惠续租选择权时，出租人则应视该项租赁一直存在而做出相应的账务处理。但是承租人最终没有续租时，出租人在收取违约金时，借记“其他应收款”，贷记“营业外收入”。并按规定进行相关处理。
如果承租人在租赁期满时使用的是优惠购买选择权时，按照收到的承租人购买资产的价款，出租人应借记“银行存款”，贷记“应收融资租赁款”。
（7）有关会计信息的披露
出租人应该在财务报表中披露的有：资产负债表日后连续三个会计年度每年度收取的最低收款额，以及以后年度内将收取的最低收款总额；为确认融资收益的余额；分配未确认融资收益采用的方法。
三、经营租赁和融资处理会计处理程序对比分析——以承租人为例
例一、20X3年1月1日，天华公司向宏达公司租入某固定资产一台，租期为3期，该固定资产的价值为1 000 000元，预计可使用年限为10年。双方的签订的租赁合同规定，租赁开始日为20X3年1月1日；在租赁开始日，天华公司向宏达公司一次性预付了租金150 000元，第一年年末支付租金150 000元，第二年年末支付的租金为200 000元，第三年年末支付租金为250 000元。当租赁期满时，天华公司退还该固定资产，且两家公司均在年末确认租金费用和租金收入，并且支付租金时不存在逾期支付的情况，因此天华公司和宏达公司将该项租赁确认没经营租赁，并采用直线法分摊确认各期的租金费用，该项租赁租金费用总额为750 000元，那么其账务处理如下：