我国房地产金融发展现状及国外经验借鉴(3)
1. 停滞阶段（1949年-1978年）
新中国成立后，我国确定了以计划经济为特征的中国特色社会主义经济制度作为指导一切经济政策的总方针，计划经济体制下我国的住房供给制度实行由国家财政预算统筹、国家承担城市住房的建设与投资，其建成的住房基本上以统计家庭人口数量作为基准、以无偿分配的方式下发至各家各户。此阶段内房地产的融投资资金运作完全掌控在国家手中，房地产资金呈现出只投入、无收回的特点；由于住房、土地完全由国家政府支配，因此房地产市场无从发展、房地产交易活动被扼杀，房地产金融的发展也无从说起。
2. 萌芽阶段（1979年-2004年）
随着改革开放的推进，中国住房制度的改革也开始步入探索阶段，1978年国务院批准了《关于加快城市住房建设的报告》，标志着我国房地产市场、房地产金融正式步入萌芽和探索阶段。
城市住房制度的改革一定程度地推动了住房商品化的进程论文网，全国重点城市开始以全价方式陆续向个人出售住房的现象，截止1982年，全国共出售4000多套住宅，住房制度改革为房地产市场的发展提供了现实条件，为市场提供需求者；并为房地产金融业务的萌芽创造了条件和需求，为顺应住房制度改革的发展，全国部分商业银行开始陆续开办住房信贷业务，此阶段内的住房信贷业务处于初创阶段，业务量和规模均受到很大程度的限制，仅限于全国开办住房制度改革试点的大中城市，业务内容也仅限于向统建部门以及综合开发部门发放流动性资金贷款，居民个人贷款发放尚未成型。
3.初步发展阶段（1984年-1990年）
随着住房制度改革的不断深化，房地产市场发展日益繁荣，1984年国务院通过《关于改革建筑业和基本建设管理体制的若干问题的暂行规定》，规定中明确指出我国应发展房地产行业，切实推进住宅商品化进程。中国建设银行作为住房制度改革下房地产信贷业务的主要参与者，于1985年开始逐渐调整房地产信贷规模并拨出专项款项作为用于为全国范围内开展土地开发和商品房建设提供贷款业务。
与此同时，面向居民个人的住房贷款业务也开始崭露头角，银行房地产信贷业务服务对象和业务范围得到一定的拓展，房地产金融行业“以建设银行一家为主、多家并存”的竞争局面在初步酝酿。然而，此时作为住房制度改革的配套措施的房地产金融行业仍存在信贷产品单一、业务规模较小的现象。
4. 进一步发展阶段（1991-1997年）
逐步进入法制化、规范化轨道是这个阶段内房地产金融业发展的明显特征，国家政府副在此阶段内出台的法律法规为规范房地产金融行业发展保驾护航。此阶段内最为标志性的事件是在参照新加坡中央住房公积金制下结合本国国情的中国特色住房公积金制度于1994年开始在全国范围内进行试点推广，截至1997年底全国范围内住房公积金累计归集额已逾800亿元；此阶段内我国商业银行的房地产开发贷款业务以及单位构建住房贷款业务呈现出明显的增长，而居民个人商品房消费则仍处于起步阶段，业务份额及涉及金额较少，仍存在巨大发展空间。
个人住房贷款在1997年中国人民银行出台《个人住房担保贷款管理试行办法》后正式发展。该法为以全国各大商业银行为首的房地产金融配套金融机构进行信贷业务开展提供了清晰的文件指导；同时该法出台也标志着我国个人住房担保贷款业务步入法制化进程。
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