摘要我们使用经济增加值EVA模型研究了房地产上市企业的内含价值。我们以市值前十位的房地产上市公司为样本，选取了营业总收入、净利润、现金流量净额、流动比率、投资收益等代表公司本身经营状况的指标，以及GDP、CPI、无风险利率、上证指数、恒生指数等代表国家整体经济状况的指标作为解释变量。通过主成分分析的方法，我们将初始变量提炼为5个不同的主成分因子，并利用这些主成分因子建立房地产公司内含价值的回归模型。考虑到房地产业具有投资额大、资金周转周期长的行业特性，我们的EVA模型比以往的同类模型更能切合房地产公司的特点因此具有更强的解释能力与可靠性。51480

We use economic value added model to study the embedded value of real estate listed companies. We use the market capitalization of the top ten real estate companies as the sample and select the operating conditions of operating income, net profit, net cash flow, current ratio, income from investment, which represent the country's overall economic situation, as well as GDP, CPI, the risk-free interest rate, Shanghai (securities) composite index and Hang Seng Index as explanatory variables. By the method of principal component analysis, we will refine the initial variables are four different principal components and use them to establish an embedded value regression model of real estate companies. Taking into account the large amount of investment real estate has long cash conversion cycle of industry characteristics, our EVA model is more in line with real estate companies than previous similar models. Therefore our model has greater explanation and reliability.

毕业论文关键词：收益法； EVA模型； 主成分分析； 回归分析； BOX-COX变换

Keyword: income approach; economic value added model; principal component analysis; regression analysis; Box-Cox transformation 

目    录

1引言 4

2房地产上市公司分析及估值方法的选取 5

2.1我国房地产上市公司基本情况 5

2.2房地产上市公司价值评估基本方法 7

2.2.1资产基础法 7

2.2.2市场法 7

2.2.3收益法 7

3初始变量选择与主成分提取 11

3.1数据来源及处理 11

3.2因子分析 11

4多元回归模型的建立 16

4.1BOX-COX变换 17

4.2多变量回归分析结果 17

5结论与展望 19

6参考文献 19

7致谢 20

8 附录 20

1引言

房地产行业作为重要的上游经济行业，也是国民支柱产业之一。在市场经济勃发的背景下，该行业与百姓生活、社会稳定、经济可持续发展息息相关。因此，房地产企业的科学估值法一直是备受关注的研究领域。

在实际的估值运作中，资产基础法、市场法和收益法（股权资本估价模型、企业自由现金流量估价模型、经济增加值EVA模型）为三种企业常用评估法。《资产评估准则研究》 （2002）中提及：企业估值，应分析资产基础法、市场法和收益法等常用评估法的优劣性，依据企业属性、评估目的、数据类型、研究条件等相关因素，依照具体情况，制定出一套适合的资产评估法或若干评估法相结合的综合评价系统。