4.2.1 开盘前的销售策略 16

4.2.2 项目热销期策略 17

4.2.3 稳定销售期策略 17

5 南桥新城项目投资估算及资金筹措 18

5.1 房地产开发项目的投资估算 18

5.1.1 土地使用费 18

5.1.2 前期开发费 18

5.1.3 建筑安装工程费 19

5.1.4 工程监理费 19

5.1.5 配套设施费 19

5.1.6 建设单位管理费 20

5.1.7 工程保险费 20

5.1.8 工程承包管理费 20

5.1.9 预备费 21

5.1.10 固定资产投资方向调节祱 21

5.1.11 其他费用 21

5.1.12 开发成本 21

5.2 销售收入估算 22

5.3 开发资金筹集的基本原则及渠道 22

5.3.1 开发资金筹集的基本原则 22

5.3.2 资金筹措渠道 23

6 南桥新城项目财务评价 24

6.1 编制财务评价报表 24

6.2 财务分析 24

7 南桥新城项目不确定性分析 25

7.1 盈亏平衡分析 25

7.2 敏感性分析 25

7.3 概率分析 26

7.4 风险分析结论 27

8 结论与建议 28

8.1 结论 28

8.2 建议 28

致谢 30

参考文献 31

附录 32

调查问卷： 32

附表1 33

附表2 34

附表3 35

附表4 36

1 南桥新城项目开发概况

1.1 项目概况

南桥新城住宅小区一期项目工程坐落于上海市奉贤区南桥镇，南桥镇地势平坦，是奉贤区区委、区政府所在地，也是奉贤区的政治、经济、文化、信息中心。南桥镇属于亚热带季风气候，气候较为温和，四季分明，是一个适宜居住、正在快速发展的小镇。另外，南桥镇日照充足，雨水充沛，空气质量在上海内陆部分为最佳，空气降尘量仅为上海市中心的十分之一，自然环境与生态条件优越。

本项目具体位于南桥镇南奉公路与文耀路交汇处东南方向，总用地面积约15228平方米，总建筑面积约42340平方米。地上业态为多层洋房(6F)、小高层(12F、14F)、高层(20F)等，计容面积约为32740平方米，地下面积约9600平方米，容积率约为2.15，绿地率约为36%。小区东临奉贤中心医院，北靠奉贤中学，且距离上海地铁5号南延线南桥新城站不足2公里。人文环境与生态条件优越，交通与教育等都较为便利。