商品住宅价格的影响因素探讨(20)
另外，当前我国二手房的出租出售市场存在较多问题。一是”正规市场”不规范，黑市交易比例高。一些城市的中介服务企业资质差，恶性竞争，缺乏诚信，
多层次的住房租赁市场供应体系远未形成，特别是针对中低收入居民的廉租住房、简易型租住房、经济型租赁住房、普通租赁住房供给不足；二是法制体系不健全，司法保障不牢靠。目前，住宅的出租、中介市场制度都不太健全，住宅法律相对不完善。特别是有关法律和条例对市场主体各种侵权行为的限制性和惩罚性的具体规定很少，对消费者相关权益的具体保护规定严重欠缺。目前住宅合同履约率不高，侵权诉讼的结案率也不高，诉讼保障缺乏；三是监管体系不顺畅，监管执行不得力。在政府对房地产市场的准入监管、质量监管、价格监管和秩序监管等方面，政府部门，互相交叉扯皮，实施不力。
5.2 抑制过度投机
对于抑制过度投机可以从以下三方面进行控制：
第一，解决投机的根本办法就是增大供给以根除短缺从而抑制投机，使市场经济平衡运行。
第二，对投机行为设置更高的成本，住宅的投机成本越低，就越容易刺激住宅投机并造成住宅价格过高。政府通过征收土地保有税、土地闲置税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易，激励土地持有者合理利用土地；加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易；对以投资、投机为目的，转让住宅的，取消现行减免征收营业税及城建税、教育费附加的优惠政策；加强税收征管，规范操作，全面落实各项税收政策，严禁各地擅自出台税收优惠政策。
第三，应当改变人们的预期，使住宅成为正常商品而非投机商品。政府和专业部门应当组织专家学者进行研究、预警和预测，对公众公布土地供应计划、城市交通规划、人口增长率等情况，帮助消费者对住宅价格进行合理预期。同时，规范媒体报道行为，应尽量站在公众利益，客观公正的报道住宅市场的发展情况。
5.3 宏观调控的实施
宏观调控的作用主要发挥在市场机制不能奏效的领域。凡市场机制能有效发挥作用的领域，应当放手让市场自行调节，政府更多的责任在于文护市场秩序。因此，政府调控的目标应从尊重市场运行规律出发，通过市场机制的引导作用加以实现。未进行有效的宏观调控，需要在以下五方面努力：
第一，把握好住宅市场调控的手段和能力。政府对住宅市场的调控手段有很多种，常见的主要有经济手段、行政手段和法律手段等。随着我国住宅市场的不断完善和发展，调控应当以经济手段为主，综合运用其他手段，尽量避免直接行政干预，强化政府的宏观调控能力，建立适合市场体制要求的住宅管理体制，转变政府对房地产市场的管理职能，从行政管理转变为主要依靠财税、金融、土地供应、城市规划等宏观政策和经济杠杆的间接调控。
第二，把握好住宅调控的重点。一是重点调控投资总量、规模，保持总量的适度。住宅投资大，周期长，而且产业关联度大，涉及到生产和生活的各个方面，因此加强对住宅市场必要的调控是必须的。一方面，住宅产业虽然已经成为国民经济的支柱产业，但是住宅产业的增长不能超越国民经济的增长，只能与国名经济发展保持一定的比例，才能发挥应有的效益，并促进国民经济的发展；另一方面，更要加强对住宅市场供求总量的监控和调节，努力文持住宅市场供求的基本均衡，预防住宅产业发展的大起大落。并对调控住宅投资结构进行调控，把投资开发的重点放在普通住宅建设上。严格限制高档住宅产品的过分膨胀发展，努力提高社会广大工薪阶层需求的产品供应，同时建立健全的社会住房保障体系，以保障最低收入家庭的住宅需求。