商品住宅价格的影响因素探讨(21)
第三，合理建设开发经济适用房。经济适用房是具有政府保证性质的政策性商品房，应当是目前地方政府调控住宅经济波动的重要工具。近几年，住宅价格上涨迅速，住宅市场供大于求，经济适用房的需求实际上增加了，但政府提供的经济适用房供给却增加有限。
第四，规范市场行为，保证住宅市场健康发展。政府应加强对住宅一级市场的管理力度，建立公开透明的土地出让、转让制度，加强对土地供应计划的管理；努力培养规范住宅二级市场，完善市场交易的配套政策，建立健全市场化、商品化的住宅流通体系。加强对市场上违法、欺诈行为的监管和打击。切实保护消费者的权益，文持正常的市场秩序，规范市场行为，以保证住宅市场健康有序的发展。
第五，建立科学的宏观调控体系。为顺利实现对住宅市场宏观调控的目标，还必须建立科学的宏观调控体系。而住宅市场的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息与咨询系统和监督保证系统。
综上，政府对住宅市场的宏观调控要综合运用经济、法律、行政等多种手段，加强对住宅总量和结构的重点调控，规范市场行为，形成一套相互联系、相互配合的宏观调控体系。这也是保障住宅市场稳定均衡发展的重要因素之一。
6 结论
6.1 主要出现的问题
（1）在定性分析时,谈到国家政策、利率、市政拆迁、心理预期等因素会对上海市商品住宅价格产生影响,但是在定量分析时并未将这些因素作为计算因子。这主要是考虑到：如果把这些指标值用函数图像来表示的话,其形状呈现阶梯形,显然其与商品住宅价格不具备某种拟合关系,进行回归分析意义不大。为此,在文中选择了不定变量表示它们对商品住宅价格的影响。
（2）样本数据较少,主要有两方面的原因,一是由于商品住宅市场形成及发展时间较短,数据资料统计不全,所以无法收集到足够多的样本数据,这会在一定程度上影响模型的准确性；一方面是由于房价变动的过快以及各因素之间变化的程度不同，所以这些因素的共同研究也会影响模型的精确性。
（3）在预测城镇房民人均可支配收入时,经拟合发现城镇居民人均可支配收入的增长值与三次方模型拟合得最好,经过对这个模型分析,发现三次方程曲线的变化过程是：减速增加,减速减少,加速减少,加速增加。但实际上,居民可支配收入的增长值的变化曲线应当呈波状,为此将使得后面的预测结果存在偏差。
（4）在不同的经济发展阶段,人们对商品住宅会有不同层次的消费需求,所以本文的结论并不是在任何情况都成立。
6.2 主要结论
本文通过对上海市商品住宅价格影响因素的定性和定量分析,得出如下结论：
（1）商品住宅是一种商品,其价格以价值为基础,在供求关系影响下,围绕其价值上下波动。
（2）引起上海市商品住宅价格高速上涨的原因很多,包括居民收入水平的提高、城市人口数量的增加、城市旧城改造和拆迁、城市化、人均可支配收入、居民心理预期等需求因素,也包括土地成本、建造成本等开发成本的增加、房地产开发投资规模及开发商对未来的预期等供给因素,还包括国民经济发展水平、通货膨胀水平、利率因素及税收政策等既影响供给也影响需求的因素。
（3）通过多元线性回归分析,发现影响上海市商品住宅价格的关键因素是城市人口数量这个因素。
致 谢
从论文选题到搜集资料，从写稿到反复修改，期间经历了喜悦、焦躁、痛苦和彷徨，在写作论文的过程中心情是如此复杂。如今，伴随着这篇毕业论文的最终成稿，复杂的心情烟消云散，自己甚至还有一点成就感。