土地增值税的清算对房地产行业的影响研究(2)
土地增值税清算的实施，对于房地产企业的影响最大。通过研究来清楚此政策的作用，净化房地产市场，控制房地产投资的过快增长，同时也为房地产商提供正确的引向。
本文通过文献查询、资料收集和举例分析的方法，以《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》为研究对象的政策指导，通过万科企业股份有限公司的个案分析，深入了解土地增值税清算对房地产行业产生的影响。
本文共有四部分内容。首先是引言部分，主要介绍研究背景、研究意义和总体框架。第一章是对土地增值税清算概念的一个界定，以及土地增值税的改革，为后面的探讨提供理论基础。第二章是研究了解土地增值税清算的征收现状以及存在的问题。第三章主要分析讨论土地增值税清算对房地产企业和房价所带来的影响。第四章是以万科企业股份有限公司为例，从而深入探讨该政策的实施对房地产行业产生的影响。最后是结论，对文章的研究成果作最后的概括总结。并从政府和房地产企业两方面提出相关对策。
一、土地增值税清算的基本概念
（一）有关土地增值税的概念
所谓土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据减除规定扣除项目金额后的增值部分，按比例向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。1993年，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定从1994年开始征收。在1995年出台的实施细则，规定了土地增值税实行四级超率累进税率。（见表1）
表1 土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30% 0
2 超过50%至100%的部分 40% 5%
3 超过100%至200%的部分 50% 15%
4 超过200%的部分 60% 35%
注：房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。——财法字 [1995] 第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文
计算增值额时允许扣除的成本包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本(土地的征用及拆迁补偿费、安置费、基础设施费用、公共配套费用)和房地产开发费用(与项目开发有关的财务费用、管理费用以及销售费用)。扣除之后的部分，实际上大致等同于项目的所得税前利润，即营业利润。
征收土地增值税，有着极其重要的作用。加强了国家对房地产开发商以及房地产市场的调控；抑制了土地的过度投机利润以及增加国家的财政收入为经济建设积累了资金。
（二）有关土地增值税清算的概念
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规以及土地增值税有关的政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关的资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
2007年出台的新政策《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》并没有改变原来政策中的四级累进式的征缴办法，只是明确了土地增值税的征收范围。新的征收办法为了使土地增值税的征收更具操作性，做了更多的细致规定。其中规定符合下列条件之一的应清算土地增值税，一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。《通知》还明确划定了清算时限，对取得销售(预售)许可证满三年却仍未销售完毕的项目，均需征缴。分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。这一系列的规定，旨在解决过往该税种在征缴过程中碰到的各种操作难题，亦使市场相信地产企业的利润率将受到前所未有的挑战。
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