土地增值税的清算对房地产行业的影响研究(3)
二、我国土地增值税清算的现状及问题
（一）土地增值税清算现状
1993年，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，该规定自1994年开始征收。政策推出后，为了鼓励和促进房地产行业的发展，对这一税种采取了长期政策性减免的做法。之后，由于房地产行业的不断发展，居民购房压力的加大，房地产行业也成为了大众关注和谈论最多的暴利行业。为了规范房地产行业的运行，国家税务总局在2006年底颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2007年2月1日起正式施行，以加强土地增值税的清算工作，取消以“预征”为主的土地增值税缴纳法。
我国在实行土地增值税清算的过程中，存在着三个阶段，第一是启动征收阶段，其次是清算阶段，最后是从严清算阶段。在过去的二十年土地增值税的征缴工作中，我们了解了对于清算的税政措施虽历尽波折但却效果不佳，表面上是由于技术以及市场的原因，但实际情况却在于中央和地方政府的诉求差异。
中央政府征收土地增值税的根本目的在于发挥这一税种的作用调控房地产行业的利润，以此来扼制房地产行业的过度投机行为，从而促进房地产行业长期平稳的发展，希望地方政府与中央政府协调，通过文持价格的稳定，保持良好的宏观经济状况。但是地方政府基于各种原因，则更多的从地方经济发展的角度来实施该政策，尤其是一些把房地产作为当地经济发展的龙头支柱产业的地方政府，在实行土地增值税政策时更将会大打折扣。
（二）土地增值税清算问题
征收土地增值税是国家为了加强对房地产企业的开发和交易行为的宏观调控作用，抑制房屋土地的炒买炒卖，这是促进房地产行业健康发展的一项重要举措。加强土地增值税的征管，能够减少税款的流失，同时还能提高房地产行业在税收征管方面的质量和效率。但是，通过近几年来国家对房地产企业进行土地增值税的清算工作来看，当前的土地增值税征缴过程中，仍然存在着不少的问题。
1、对于土地增值税相关的政策法规了解不够
2007年，土地增值税的检查成效并没有达到预期的效果，究其原因，关键是由于纳税人不知道该如何计算缴纳土地增值税，而基层的税务工作人员也缺少关于土地增值税清算的相关政策法规知识。此外，由于土地增值税的预征操作技术含量较低，并且各地很少实施清算操作，这也就造成了税务工作人员缺乏相关的经验。
2、清算过程较为复杂，征税范围难界定
土地增值税实行超率累进税率，其允许扣除的项目金额、增值额的确定较为复杂，纳税申报表的设计也较为严谨，必须与房地产的发展过程和会计密切相关，这是一个复杂的税务清算。另外，按照目前的规定来看，土地增值税的范围只限于转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，从而取得收入的税收方式。但是这个规定，直接或间接的导致在实践工作中，会有很多的集体土地使用权被转让，进而开发未征收的土地增值税。所以，征收范围的界定会带来很大的麻烦。因此，这使得税务机关产生畏惧的情绪。
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