房地产企业恒大地产成本领先战略研究+SWOT分析(3)
3.1 我国房地产市场的发展历程分析
我国房地产业风雨兼程走过三十年发展至今，房地产市场的发展历史可以划分为以下几个阶段:
（1）市场起步阶段
1984-1988年，房地产业实现了从无到有的第一次历史性发展。这一时期，一大批事业编制的国有和集体性质的开发企业应运而生，成为房地产开发市场的垄断力量，一方面为房地产业的初期发展做出积极贡献的同时，另一方面也为以后房地产业发展实现质的飞跃留下了沉重的包袱。
（2）市场过热与调整阶段
1992-1995年，南巡讲话和十四大提出建立社会主义市场经济体制的重大决策为契机，房地产业实现了由弱到强的第二次历史性发展。这一时期，房地产开发的大门开始向民间和外资开放，行业利润率达到了顶点，很多城市出现了炒地皮、炒楼花的现象，房地产业泡沫成分开始显现。
（3）市场相对稳定发展阶段
1998年至今，房地产业从不规范发展进入到了理性发展的新时期。98年初为应对亚洲金融危机的影响，中央做出了进一步加大住宅建设投资力度、拉动国民经济增长的战略部署，制定和完善了停止住房实物分配、实行货币分房等支持房地产业发展的一系列配套政策，这一阶段的调整和发展，使我国的房地产业开始进入了一个稳步上升的发展通道。
（4）房价飞涨和调控趋严的阶段
在经历上世纪最后几年的平稳发展滞后，从2003年开始，我国房地产投资又出现了快速增长的局面，而且房地产价格出现不断大幅上涨，住房供应结构不合理的矛盾日益突出。政府针对房地产市场的调控再度趋严，开始针对市场混乱的局面出台了一系列政策措施。
（5）金融危机后阶段
在2008年，随着雷曼兄弟的倒台，美国次贷危机爆发。受经济全球化的影响，任何国家都难以独善其身，为了有效抵御外部的冲击，拉动内需，中国政府出手救市，推出高达4万亿的经济刺激计划，有力阻止了房地产市场的下探势头，住建部表示，“2008年4万亿投资中32%与房地产业直接相关”，房企纷纷在多个大中小城市建楼，房价呈抬升之势，“地王”频现，楼市一路高歌，开发商大举拿地，扩张规模。2010年经济状况开始出现好转，而房价大幅度上涨，中央政府再次对房地产行业进行调控，不断出台新政策，但房价仍难以抑制房价上涨的势头。2011年，国家上调存款准备金率和存贷款基本利率，同时不断出台各种法令和政策（限购令、限价令、限贷令和保障房政策）以打压不断上涨的房价，保障民生。然而，2013年到2014年，政府之前4万亿投资的效用似乎已经走到尽头，随着国家对于GDP增长有了更加理性的认识，对GDP的痴迷和狂热程度有所下降，投资力度不如从前。同时，银行利率市场化的进程不断推进、国家对于影子银行监管程度越来越规范、人民币的大幅贬值影响到以人民币标价的中国房产价格下跌、美国的QE3退出致使全球流动性缩减，房地产开发商融资受到阻碍，房地产行业开始进入到“降温期”。2014年3月份浙江兴润置业投资有限公司的违约更是牵动着中国房地产行业的神经。2014年是房地产行业拐点，房地产牛市结束，进入调整期，前两个季度开发商“以价换量”已成为行业“潜共识”。