房地产成本控制研究+文献综述(6)
（6）做好施工图纸的会审工作
施工图完成后，办理开工许可证手续尚需一段时间。要充分利用该段时间，做好施工图的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，将有可能发生的变更尽早提出来。因为变更发生越早，损失越小。第三章土地成本费用控制土地是房地产业发展必不可少的物质基础。房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用，包括：项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施“七通一平”等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地的使用权可以依法转让。随着我国土地使用制度的改革，通过行政划拨手段来获得土地使用权而支付征地费用的方式逐渐减少，而有偿出让土地的方式逐渐增多，使用者需支付反映市场情况的土地使用权的价格，即出让金。这样，开发商在房地产开发过程中就需要支付这部分土地费用。据悉，地价占住宅开发成本的30%左右，因此，对土地价格进行测算分析，估算土地费用，对土地开发阶段的成本费用进行控制，具有十分重要的意义。
图 2-2 2.4 房地产企业成本控制的对象和构成
成本控制中的对象包括了租、税、费，他们穿插在房地产企业开发过程中的，各个阶段。
租：即地租，是土地所有权在经济上借以实现即增值价值的形式，是土地使用者向土地所有者缴纳的超额利润，体现一种纯粹经济关系。
税：税收是国家为了实现其职能，按照法律规定的标准，对单位和个人无偿取得财政收的一种形式。
费：即房地产行业行政事业收费，是房地产开发经营者或使用者对行政事业部门提供劳动或服务后所付出的补偿。主要包括了，土地费、建筑工程安装工程费、安装工程费、管理费用等等。
成本控制中的构成主要包括了项目的各阶段，从项目的前期策划决策阶段到后期的销售管理阶段。决策阶段主要包括土地地租、勘查费用等；施工实施阶段主要包括工程设计费用工程建设费用等；销售管理阶段主要各种行业税等。一般构成流程图如图2-3所示.
图 2-3三、影响房地产企业成本控制的因素和存在的问题
3.1 房地产企业成本控制影响因素分析
房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、开发项目所处环境、国家的有关政策等因素影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
（1）项目决策
项目的决策阶段非常重要，实际上项目决策过程就是拟建项目的设计任务书的编制和审批过程，设计任务书经有权审批单位审批后，项目随之成立，也就是项目的最终决策。房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握风险的能力。
（2）土地成本
在同一片地域内地价差异很大，主要受两个因素的影响较大。一是土地的用途；二是土地的容积率。
（3）工程建设成本
1.设计方案的经济合理性
房地产开发项目的设计方案在符合设计要求的前提下还要具有经济适用的原则，因此它具有设计的技术性，也包含一定的科学性和经济性。
2.工期的影响
建筑工程成本与工期有着紧密的关系，成本在一定的范围内是随着工期的变化而变化。一般情况下，如果缩短工期，就要增加人工，机械等费用，但是，工期并不是可以无限期缩短的。工期越长，则反之。对某项工程来说，直接费有一个最低的正常费用，不论工期如何长，这个费用水平不能再降低了，我们称之为正常工期。
3.质量的影响
建筑产品的质量的好坏与工程成本有一定的关系，任何产品都有最底限的产品质量和对应的成本，当质量水平低到一定程度时，成本便不再降低。建筑产品的质量与产品的价值也存在一定的关系。一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的。
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