写字楼的定制解耦点定位的研究(2)
4.1 写字楼定制的特征和过程分析 24
4.1.1 写字楼市场的影响因素 24
4.1.2写字楼定制的特征分析 24
4.1.3写字楼定制的过程分析 26
4.2 写字楼定制解耦点定位的研究 28
4.2.1解耦点定位影响因素 29
4.2.2 解耦点定位对于写字楼定制的价值影响 31
4.3 广州白云绿地中心案例分析 32
4.3.1 案例概况 32
4.3.2 白云绿地中心定制分析 33
4.3.4 白云绿地中心定制解耦点分析 34
4.4 本章小结 35
5 写字楼定制解耦点定位的定量研究 37
5.1写字楼定制解耦点定位的初始假设 37
5.2 从制造角度分析定制解耦点定位 37
5.3从设计角度分析定制解耦点定位 38
5.4制造和设计集成的2文模型 39
5.5 本章小节 40
6 结论 42
致谢 43
参考文献 44
1 绪论
1.1 研究背景
二十一世纪初，中国基于世界经济快速发展的趋势，进行了经济转轨和社会转型，带来的巨大变化催生了中国房地产业的繁荣。迅速崛起的城市房地产行业已成为国民经济的支柱产业，在拉动经济增长、加快城市建设、改善人民生活、增加就业等方面发挥着越来越重要的作用。
房地产行业在现代国民经济中处于一个非常重要位置的另一个原因，是因为它涵盖了开发、经营、从事房地产的投资、物业管理和房屋中介服务等工作，这些活动主要在流通领域和社会服务领域，属于第三产业。房地产业的快速发展，也带动了第三产业的快速发展，有利于扩大就业，缓解中国 就业压力，提高人民生活水平，实现小康。因此，房地产业的健康发展在一国经济发展中的影响是非常巨大的。
房地产行业在现今社会主要有三大分类：办公地产、商业地产和住宅地产。
写字楼作为办公市场的一个细分部分，在整体房地产市场中扮演了一个重要的角色。发达的写字楼市场对于整个国际化大都市的形成和城市经济的发展起到了至关重要的作用。所以对于大城市发达的写字楼市场的研究，揭示国际化都市写字楼市场的发展规律，能够使写字楼市场稳步发展，促进更多中国二三线城市经济的繁荣，同时也可以协调整个房地产市场和区域经济的关系。
上海作为中国的金融中心，朝着建设文明社会、经济繁荣和环境优雅的国际大都市的目标发展。作为国家改革开放重点发展城市，上海成为国际经济、金融、贸易和航运的中心之一。上海持续强劲发展的区域经济动力，带动了本土房地产行业的飞速发展，作为我国的金融中心，上海写字楼市场的繁荣发展程度是其他城市无法比拟的。
上海自从2006年12月开放金融业，外资企业在上海一直保持持续扩张，这直接导致这些企业对办公楼的需求越来越大。世界五大行之一的戴德梁行在2007年的分析数据显示，如果写字楼租赁活动越来越活跃，那么租金指数也会稳步上升。中国这些一线大城市比如北京、上海等地的写字楼市场处于稳步发展的阶段，特别是甲级写字楼处于供不应求的阶段，处于绝对的卖方市场。甲级写字楼2006年租金上涨15％，空置率逐步下降，中央商务区的空置率一度达到3％的历史最低水平。并且近年来由于上海住宅价格奇高，国家对住宅市场开始了新一轮的宏观调控，在客观上又进一步刺激了写字楼市场的繁荣。戴德梁行自2007年开始便在每季度对中国一线城市上海，北京和深圳等地的写字楼发展情况进行研究和数据整理。