写字楼的定制解耦点定位的研究(3)
图1.1 北京甲级写字楼市场数据
图1.1是戴德梁行市场研究部在2012年做出的北京甲级写字楼市场数据报告图。
图1.2 上海甲级写字楼市场数据
图1.2是戴德梁行市场研究部2012年做出的上海甲级写字楼市场数据报告图。
上述两幅图表是戴德梁行市场研究部在2012年先根据2005至2011年的数据，在做出统计，再根据这些数据对未来几年上海和北京的写字楼市场进行预测。从图中我们可以发现。从上文提到的2006年开始对外的金融开放，中国一线大城市对于写字楼的供应量大幅度提高，吸纳量也大致呈正比增长，并且在未来几年还会继续保持增长。从上述两张表格可以发现，写字楼行业在中国城市发展中的经济带动是十分重要的。
随着写字楼的蓬勃发展，开发商开始运用半定制，全定制等开发方式，希望通过特殊地制造开发方式吸引更多的顾客。甚至进行了批量地定制开发制造。定制制造让开发商面临一个亟待解决的现实问题：为了满足不同商户的配置要求，在开发设计中如何做好商户类型的定位。
开发商希望通过定制和半定制的特殊开发方式来满足客户的定制需求，增加盈利，但是由于定制制造技术的不完善，无法确定何时让顾客的定制需求介入到制造过程中，从而导致影响工期。
为了解决顾客介入写字楼定制生产的问题，本文主要对写字楼定的制解耦点定位进行研究。
1.2 研究意义
为了满足多类商户定制的需求，在开发设计中如何做好商户类型的定位是现在众多开发制造商需求解决的问题。
定位在整个房地产项目中是运作成功的基础要求，是一种要求商业项目确立聚焦于客户利益目标方向的选择。房地产建设前期定位的意义主要有以下几点：为科学决策提供依据、规避市场风险、改善经营管理水平，提高竞争力和有利于各专业方面的协同合作等等。
但在目前写字楼开发定位时我们常常出现一些困惑，比如有的商户进入太早，有些地产开发显得太专业化专门化，而有些商户进入太晚配置又出现不适合现象，因此导致空置。商户介入多和早会导致不同步建设，涉入晚了，又影响租售率的提高和已有商户的形象展示。我们就发现在开发商规模经济开发和客户个性需求之间存在着矛盾点，而协调这一矛盾的点我们称之为解耦点。
正确掌握定制的解耦点，可以使得开发商们让顾客在正确的时间点介入到写字楼的制造中，既可以满足客户的特殊定制需求，又解决了因为不同步建设影响的工期等问题。
本文研究意义在于，通过分析，得出对写字楼定制解耦点的定位控制，使我们在写字楼定制过程中，可以在让客户介入定制的同时利益最大化，制造过程更加流畅化，让更多写字楼物尽其用，达到适应商户多方面，多层次，多样化的需求。
1.3 研究内容和方法
本文主要对写字楼、定制、解耦点和定位四者之间的联系进行研究。
第一章是绪论，阐述了选题背景、研究意义。通过对房地产行业发展历史引出蓬勃发展的写字楼行业，阐述写字楼也繁荣发展的同时，发现繁荣发展引出的负面问题，说明研究意义。
第二章是对字楼定制解耦点定位的概念综述，包括对写字楼的定义和类型、定制在大众行业和房地产行业的不同意义和作用、解耦点的国内外研究现状、定义、分类、影响解耦点的因素、不同行业解耦点定位的特性，以及解耦点和定位的联系。通过对课题的四个点的概念综述，找到契合点联系到一起，进行下一张。
第三章是通过第二章写字楼市场的分析得出的特征，联系到定制开发对于整个写字楼开发的利与弊，从而找出定制写字楼在开发商和客户之间的解耦点，得到影响解耦点的因素。主要是对四者之间的定性联系分析。