房地产投资风险及其防范措施研究(3)
1.1.1房地产产业的能量过剩
房地产开发，从资金这个角度讲，其实质是一个资金运作的过程。房地产“产能过剩”，反映到资金层面，就是房地产行业吸纳资金的过剩，一旦房地产行业吸纳了过度的资金，也就出现了所谓的房地产“泡沫”。房地产泡沫按其表现形式，一般可以分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。
国家统计局中国经济景气监测中心发布的《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告中，主要有有这样三组数据;
(1)2005年前11个月，我国土地购置面积中，有一半以上即将近1．7亿平方米未完成开发。2003年以来，未完成开发土地面积占本年购置土地面积的比重总体呈快速上升的趋势：2003年为37.9%，2004年超过50%，2005年前11个月上升到53.8％。
(2)我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多。2005年前两个月，房屋建筑面积竣工率仅为3.7％，比上年下降26．5个百分点，之后虽逐步提高到2005年前11个月的18．8％，但仍比上年低11.4个百分点。
（3）商品房空置面积达1.14亿平方米。到2005年11月末，全国商品房及住宅空置面积分别达1.14亿平方米和0．63亿平方米，比上年同期分别增长14．2％和8.0%。
从以上这三组数据，结合“房价已到九成人承受极限”的媒体调查，以及城市普通白领工作一年所积蓄的资金仅够买一平方米住房的现实，我们可以很清楚地看出，我国一些房地产热点城市，地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均已日益凸显.
地产价格泡沫，主要累积在“1．7亿平方米未完成开发的土地面积”中。这可以从近来这些房地产熟点城市，土地招拍挂频频“流产”的众多案例中，得到充分的验证。在这些房地产热点城市，原来众多开发商为争夺一块土地，往往要争得“头破血流”。可现在，这些城市推出的土地招拍挂，竟然连“底价”也难以成交，有的干脆根本无人问津，这说明在这些城市，地产价格的泡沫已经处于濒临破灭的边缘。
房屋空置泡沫，主要累积在“我国商品房的年施工面积按目前水平计算是年竣工面积的5倍多”以及“1．14亿平方米商品房空置面积”上。从“房屋建筑面积竣工率比上年低11．4个百分点”，同时“全国商品房及住宅空置面积比上年同期分别增长14．2％和8.0％”，这一“低”一“增”中，我们已经可以明显看出“房屋空置泡沫”的严重程度。
房地产投资泡沫，主要累积在“2004年，商品房销售面积比上年增长13．7％，增幅比同期商品房竣工面积高11．6个百分点”等相关数据上。从一些房地产热点城市，那些屡屡发生的一浪高过一浪的业主“团退风潮”中，我们可以明确知道，这种“房地产投资泡沫”已经初露破灭的端倪。
我国房地产行业的“产能过剩”，从其产业结构来看，是各个环节的过剩。从房地产开发所需的钢材、水泥等建材的角度讲，是房地产上游关联行业的产能过剩；从组织生产能力讲，房地产企业已经可以组织生产出超过消费者需求的产品，是房地产行业整个企业队伍组织生产能力的过剩；而从资金的角度讲，也就是房地产行业吸纳投资资金的过剩。
1.1.2国家政策的宏观调控
面对这种严重过剩的局，国家采取了强制措施，对房地产投资进行了严格的调控。2005年5月，国务院出台了房地产调控的“新八条”措施，自调控政策出台半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显，房地产行业也因此受到了较大鳇冲击。
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