房地产投资风险及其防范措施研究(5)
1.2 研究目的
房地产投资是将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动中，以期在将来获得不确定收益的经济行为。房地产投资由于投资额巨大、投资期长、政策的限定性、社会和市场环境条件变化的不确定性等因素，在为投资者提供高收益可能的同时，也蕴含着相应的高风险。于是，降低房地产投资风险是决定房地产投资成败的关键之一，如何通过严谨的投资决策分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低风险，投资决策便成为整个房地产开发流程中一个最重要的环节。由于房地产业在我国还属于新兴产业，房地产市场秩序与开发程序还有待于完善。与此同时，在投资者自身经营管理和风险控制水平有限的制约下，房地产投资风险的程度必须得到高度重视和防范。虽然，房地产投资风险控制和转移的措施能有效地在一定程度内防范风险的发生。但值得指出的是，这并不能完全消除投资的风险。事实上，并非每一风险因素引起的风险都是可以消除的，没有风险的房地产投资是不存在的。这些措施只能在投资者目标收益一定的条件下把风除降到尽可能低的限度，或在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。
因此，针对目前房地产投资的现状，本论文旨在探询一种较为实用的房地产投资决策的风险评价方法体系，以便投资者快速地在投资决策中选择自身能承受豹风险限度内的房地产投资项目，并能提供一些优化的实用的风险管理措施。以期用科学的方法和手段研究风险发生和变化的规律，探求合理的风险控制和管理方法。
1.3 研究意义
进行房地产投资风险分析，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各个因素变化及其对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果明显变化的因素，并进行控制，从而有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。房地产投资风险研究的具体意义可以表现在下列三个方面：
(1)风险分析可为房地产提供可靠地依据。通过对风险分析，确定风险报酬或风险损失，使投资者对投资方案的实施结果做到心中有数，减少投资的盲目性，并根据主观和客观承受风险的能力，做出合适的决策，以提高决策的科学性。
（2）帮助投资者防范投资风险。邋过对风险豹分析，可掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施，使投资真正能带来盈利。
（3）帮助投资者了解可接受的风险程度。在房地产投资过程中，风险越大，所希望获得的风险报酬也就越大，通过对风险的研究，使投资者了解在一定风险程度内可获得较大的风险报酬，以激励投资者冒风险的决心。
1.4 研究综述
1.4.1国外研究综述
风险研究首先产生于西方发达国家，并在这些地区发展后逐步引入推广到发展中国家。随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视。从有关风险管理的研究著作、研究方法以及研究领域中可寻找出国外风险管理发展的轨迹。风险
研究专著大量出版。
1921年，马歇尔(Marshall)在《企业管理》((Business Administration))一书中提出了风险负担管理(Administration of Risk—Bearing)的观点，他提出了风险排除（Elimination)和风险转移的风险处理方法。
1987年，英国的Chapman教授在((Risk Analysis for large projects：Methods and Cases))一书中，提出了“风险工程”的概念。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成，以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更加灵活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。
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