个人住房贷款风险评估及控制研究(11)
3.5.1 强化个人住房抵押贷款的风险防范意识
次贷风险的滋生主要是源于抵押贷款机构放松贷款条件，为不具备还款能力的高风险客户提供了信贷，而投资银行创造了大量基于这些贷款的高风险衍生证券。金融机构应强化稳健经营意识，在业务创新与风险防范之间取得平衡。银行的个人住房抵押贷款业务创新远远没有达到风险可控，以下风险都没有在商业银行先行风险管理框架内体现和解决。首先，新的道德风险无法解决。个人住房抵押贷款新产品的推出一方面确实给借款人带来了便利和实惠，另一方面也使得一部分尚不具备足够还款能力的人加入到借款人的行列，这就给银行带来了逆向选择的风险。一旦这部分人群的收入状况发生恶化，银行就无法按期收回贷款。而且，房价回落后，理性违约问题将更加严重。
3.5.2 加快建立和完善我国信用体系
美国次贷危机之所以得到有效控制，与其信用体系健全、不同信用水平的人和机构享受的资源和成本不一样有关。信用记录好的能够享受利率折价，反之则需要承担信用风险溢价。美国次贷市场主要是为信用记录低等群体设置的，这种市场性的分隔为不同信用风险的资产设置了一道防火墙，一定程度上起到了风险过滤的作用。同时，美国信贷市场提供的品种很多，如固定个贷、浮动贷款等等，这些品种的设置意在满足不同信用级别的人的需要。而我国产品开发并没有与信用级别联系在一起，因此也就容易出现问题。刻门要借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细分等技术，通过各种市场化手段，在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险传导性或传导力度。
3.5.3 切实控制住房贷款资金用途
商业银行应严格控制个人住房抵押贷款的资金用途，切实防止信贷资金进入股市。次贷危机迅速由信贷市场传递到资本市场，又对信贷市场造成重大打击，说明在产品创新不断加快的现代金融体系，风险的跨市场传播较以前亦明显加快。近年来银行资金进入股市的事实将给商业银行的资金安全提出挑战。近来，监管层己对企业挪用信贷资金的8家银行分支机构进行了行政处罚。从商业银行自身来说，应自觉高度关注信贷资金流向股市引发的信贷风险，从加强信贷审查、贷后管理等多方面防止信贷资金进入股市。
3.5.4 完善我国房地产金融监控体系
次贷危机是从次级按揭贷款公司开始的，它们是不受监管约束和存款保险公司保护的机构；投资银行、对冲基金等是次贷证券化产品的设计者与投资者；评级机构是次贷业务的积极参与者，并通过给出与事实不符的评级级别获取利益。在金融创新的今天，这些机构都具有某种金融中介的职能，缺乏对它们的监管是次贷危机的原因之一。因此，在面临全球化金融风险传染性不断增强的情况下，应适度扩大监管范围，加深对金融市场的介入程度。
4 商业银行个人住房贷款的风险
4.1商业银行系统内主要风险分析
4.1.1 操作风险
1.贷前调查和贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，若银行经办
信贷员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不详细，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式，对
有瑕疵的材料没有深入调查核实，甚至为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人
的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一简化手续，将会埋下风险隐患。