个人住房贷款风险评估及控制研究(7)
2.2.3 不重视个贷
对个人住房贷款的重视不够,甚至轻视。（1）银行由于体制改革和机构调整,由于技术等方面的因素部门之间相互推诿,不愿承接原来经办行发放的贷款账务,致使个人住房贷款账务难以统一并账,给日常贷款管理中的各种查询、取数报账、报表统计等工作带来越来越多的负面影响,不利于统一管理。（2）银行认为个人住房贷款业务零星小额、手续繁琐、工作量大、综合成本高,对业务发展和财务效益不如大企业、大客户,忽视个贷业务的长远效应和整体作用,实际工作中没有真抓实管；贷款审批环节、经营部门都存在歧视、拖延、抵制办理个贷业务的问题。
2.2.4 个贷管理不足
贷前、贷后管理不力,风险与日俱增。
1.由于贷款户数多,地域分散,人手力量不足,人均户数多,工作量大,客观上对贷款难以进行全面有效的跟踪管理,许多贷款户在贷后一直无法联系,处于游离状态。
2.以往办理的按揭贷款,大多是对期楼、楼花等楼盘进行按揭,形式上办理保证加抵押手续,似乎十分保险,但事实上风险相当大： （1)不少保证单位(开发商或行政、企事业单位)没有保证资格或没有保证能力；（2)不少开发商或皮包公司无力继续开发和完善相关贷款手续,期楼、楼花变成烂尾楼,或开发商与借款人不存在真实交易行为,互相勾结,套取银行贷款； （3)普遍存在借款人拿到钥匙后,长期不办证或办好产权证后迟迟不拿来办理抵押登记,导致抵押登记手续长期不落实,甚至出现借款人心怀不轨、图谋抵押物、把抵押物转移过户、或因与他人经济纠纷被法院查封处理等情况； （4)银行内部管理松弛,对上述情况和行为未引起足够的重视。
3.经办部门和经办人员法律意识淡薄,对逾期超过6个月、甚至很多年的贷款,一直不采取有力措施和提起诉讼,错过回收贷款的良机。也有个别住户在利息大于本金、房价低于贷款本息的情况下,认为再还款已不合算而放弃还款,一天天拖延下去,直到被查封拍卖处理。
4 .社会相应机制影响个人住房贷款的大力发展 。(1)住房按揭保险问题：用住房抵押物购买保险是有文件规定的,但这一规定对保险公司来讲几乎没有任何风险。在保险公司的所有险种中,住房保险的风险是最低的。因为战争、地震、人为因素造成住房损坏的不赔偿,只有风灾、水灾、火灾造成损坏的才赔偿；实际上因风吹塌、水浸塌、火烧毁商品房的情况几乎不存在,也没有发生用保险赔款还贷的情况。这对借款人来讲,费用支出增加、负担加重；对银行加强防范贷款风险也不起到应有的作用。住房按揭保险事实上对借贷双方都不利,只有他人受益。保险费计收方式五花八门,标准不统一。 实际操作中能收则收,不能收就低标准收,随意性、主观性很大.(2)抵押物评估及收费问题：是不是所有贷款抵押物都要评估,很值得商榷。一套用来抵押的商品房、房改房、集资房,价值十几万元甚至更多,而贷款仅三五万元,对贷款成数较低的抵押物,明显足值、超值,是否还需要评估?评估收费不合理,经常存在评估额很大而贷款很少的情况。(3)抵押登记问题：抵押登记是担保法中硬性规定的,是抵押合同生效必备的一道手续。可有些城市的房产部门在办理抵押登记手续时,强行附加三道关卡,将房产证的查询、验证、抵押物评估三项经营性业务与登记业务捆在一起,必须通过这三道关卡后再办理抵押登记。这样,一项抵押登记委托要附加三项委托,银行或借款人不提供这三项委托就不给办理抵押登记。不但如此,办理抵押登记的手续十分繁琐,几乎所有的贷款手续材料都要提供一份,实则是见有利可图,设置关卡创收,是乱收费。这严重影响个人住房贷款的大力发展,使许多市民望而生畏,也影响投资环境的改善。