个人住房贷款风险评估及控制研究(3)
②由于房地产业的发展还不够规范，到目前为止，住宅仍是投诉率最高的商品之一，房地产开发商与购房者常常因为质量问题或其它问题而产生纠纷，而且往往很难在短时间内得到解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款。从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。
③随着国有企业职工下岗分流政策的实施以及私营企业、分资企业的不断增加，居民收入的不稳定因素也在逐渐增加，一部分高收入的家庭由于职业的变化而变成低收入家庭，甚至丧失收入来源。这种变化直接导致借款人不能按期偿还银行贷款，从而造成贷款逾期。
④由于社会缺乏统一的信用体系，无论是国有企业还是私有企业，恶意逃废银行债务的情况时有发生，而银行对此又往往无能为力。这一现象的公开化或多或少地影响了借款人按期偿还个人住房贷款的积极性，从而形成贷款逾期。
(2)银行放贷日趋谨慎
①个人住房贷款的利率低于同期限对公贷款的利率，也就是说收益要小于对公贷款，而由于手续繁杂，人力费用较高等因素，成本又高于对公贷款，因此造成个人住房贷款的赢利空间明显小于对公贷款。2002年2月21日人民银行宣布降低存贷款利率后，个人住房贷款的利差进一步缩小。赢利空间的缩小直接影响了银行发放个人住房贷款的积极性。
②个人住房贷款主要是10年以上的长期贷款，而随着利率的逐渐下调，长期存款的比例在逐渐减少，这就造成了存贷款期限的不匹配，从而影响银行资产的流动性，形成流动性风险。与西方国家相比，从目前我国银行业的现状来看，尚没有资产证券化等风险释放的渠道。为了避免产生过大的流动性风险，银行只得减慢个人住房贷款的发展速度。
③由于种种原因导致个人住房贷款出现不良后，银行必须及时采取措施化解贷款风险，然而从银行目前的总体情况来看，化解不良贷款风险的主要手段是通过法律诉讼来处理抵押物，即借款人的现住房。我国的国情决定了一般家庭一般只有一套住房，也就是说银行如果强行处理了抵押物，那么借款人将无房可住，面对这种情况，法院很难执行，从而使抵押物形同虚设，银行的利益得不到保护，因此银行对个人住房贷款的发放已日趋谨慎。
2.制约个人住房贷款发展的瓶颈
(1)虽然个人住房贷款业务在我国已经发展了十几年，但是贷款总额与世界各国的平均水平仍有很大差距。我国个人住房抵押贷款仅占贷款总额的5％，世界各国平均占20％。从服务质量、效率和服务品种看，我国的个人住房贷款与发达国家存在很大的差距，这些都影响了个人住房贷款业务的发展。
(2)由于社会信用体系不健全，银行无法掌握借款人的信用状况，为防范贷款风险，银行必须采用贷款抵押物评估、贷款抵押物登记、贷款抵押物保险、贷款公证等手段来确保在贷款出现风险时可以顺利地变卖抵押物。然而完成这些程序一方面需要花大量的时间，一方面还要花费占贷款总额较大的一笔费用，无形中提高了购房者的购房成本，从而极大地影响了购房者的借款热情。
3.个人住房贷款风险防范措施与发展方向
(1)从银行自身建设来看，银行应进一步改善服务质量，提高服务效率，开发新的贷款品种，降低各项费用，用人性化的服务来调动购房者借款的积极性。贷款银行内部要有严格的内控制度和奖惩制度，信贷人员要有高度的责任感，要严格审查贷款手续，切实避免开发商利用个人住房贷款套贷的现象发生。贷款后如发现风险应及时处理，避免风险的无限扩大，针对我国国情，银行应筹建成本低廉的经济适用房，对于确实无力偿还的借款户，应要求其购买能够满足基本居住条件的廉价房，以便对其购买的商品房进行变现处理。银行要研究标准化的审查和审批程序，利用计算机、互联网等高科技手段对贷款申请进行批量处理，提高贷款审批效率，节约贷款成本，提高赢利率，扩大个人住房贷款的销售量，扩大个人住房贷款在全部贷款中的份额，将个人住房贷款逐步培育成为满足流动性、安全性的主打贷款品种之一。