个人住房贷款风险评估及控制研究(12)
2.贷后管理的风险
由于个人住房贷款客户众多，也使相应的贷后管理工作显得十一分烦杂。在实际贷后管理工作中往往存在一前后台人员资料移交配合不力，抵押物管理不规范，档案管理操作不规范，抵押物价值长期过分依赖单个中介机构评估，结果造成抵押品的贬值，甚至发生权证资料丢失等情况，由于个人贷款资料不够全面和连续，会导致银行相关风险预警迟钝，采取措施速度缓慢。由此当风险来临后，银行往往处于被动状态。
4.1.2 道德风险
商业银行组织结构的重要特征就是多层级性，即：商业银行作为统一的法人，
其经营管理以法人授权、转授权、再转授权的形式层层分解，落实到各个分支机
构和各级员工(如信贷员)，从而确定了法人和分支机构之间、分支机构与各级员
工之间的多层次委托一代理体系。各分支机构的个人住房贷款的信贷人员是实际
信贷业务的办理者，相对于商业银行各级代理人而言，对信息的拥有量占有优势，
这样道德风险就难以避免。信贷人员作为经济活动中的一种个体，具有“经济人”
的道德属性。“经济人”是经济活动的主体，是追求个人利益、为自身利益考虑
的经济个体。他们在道德上体现出利己主义原则。经济个体中存在的利己主义性
质使得信贷员在经济活动中往往以自己利益的追求作为行为的目标。由于我国商
业银行目前还存在信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责任的不对等和责任的
不明晰现象。一些信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较大的权力，却没
有承担相应的责任。在利益的驱使下，他们置商业银行利益于不顾，或与开发商
勾结发放“假按揭”贷款或收受借款者好处，给信用条件差的借款者发放大量低
效或无效贷款，以追求自己业绩：或将贷款发放给自己的亲戚朋友。由于权力与责任不对等，即便贷出资金出现危机，他们所负的责任也非常有限。
4.1.3 信用风险
个人信用制度、担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的手段，在我国，由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险效果。目前我国尚未建立起一套完备的个人信用制度，个人信用档案不健全，个人信用评估机制尚未健全，缺乏明确的个人信用一记录和专业的评估机构，没有建立个人和家庭的资产负债表和个人财产申报制度，个人财产和收入无法做到真实透明。在实际操作中，商业银行通常仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明，由此带来信用风险。开发商和借款人信用制度不健全，是否与开发商合作，贷与不贷，贷多贷少，银行难以把握。在世界上个人住房贷款市场成熟和规范的国家如美国都有一套完备的个人信用报告体系。在美国，贷款人通常依靠商业性的信用报告机构来完成信用调查工作，这些机构专门负责收集、保存和出售申请人的有关信用资料。信用报告业的成熟和完备，一方面提高了贷款人把握贷款申请人信用情况的准确性，另一方面，大大节省了贷款人对贷款申请人的信用调查时间，提高了贷款的审批和发放效率。由于目前我国商业银行对开发商和借款人的调查手段落后，从而增大了贷款风险。
1.贷前调查和贷款审查风险
贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，若银行经办信贷员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况了解不详细，对相关材料的真实性、合法性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有深入调查核实，甚至为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比例，或者放松贷款人的审批条件，一简化手续，将会埋下风险隐患。