个人住房贷款风险评估及控制研究(13)
2.贷后管理的风险
由于个人住房贷款客户众多，也使相应的贷后管理工作显得十一分烦杂。在实际贷后管理工作中往往存在一前后台人员资料移交配合不力，抵押物管理不规范，档案管理操作不规范，抵押物价值长期过分依赖单个中介机构评估，结果造成抵押品的贬值，甚至发生权证资料丢失等情况，由于个人贷款资料不够全面和连续，会导致银行相关风险预警迟钝，采取措施速度缓慢。由此当风险来临后，银行往往处于被动状态。人征信系统己经投入运行，该系统对于商业银行规避借款人信用风险能起到一定的积极作用，但由于系统信息量小，商业银行和社会参与度不高，因而使用效率低下，作用有限。
4.1.4 利率风险
目前在银行的个人住房按揭贷款品种全部采用了浮动利率，即利率随行就市，根据人行发布的利率采用一年一定。2003年以来人民银行采取了一系列的利率调控措施，2004年10月，央行宣布了9年来的首次“加息”，05年3月7日，央行又取消了个人住房优惠贷款利率，并将个人住房贷款利率的制定权下放给各商业银行。当前银行执行的5年期以上的个人住房贷款利率比之前高出0.2个百分点。在这些政策推动下，个人住房贷款利率将有持续攀升的趋势，在这种背景下，借款人的利息成本也在不断的攀升，如果在借款人收入没有同步提升的情况下，借款人由于财务负担的加重可能会导致违约的发生。同样，受通货膨胀的影响，如果固定利率和实际利率之间的差距扩大，银行也会遭遇利率风险。表4.1列出了07年至12年银行住房公积金贷款利率的变化，根据图4.1中的曲线不难看出利率变化的波动较大，银行方面应谨慎应对利率风险。
表4.1 近年银行住房公积金贷款利率变化统计
近年银行住房公积金贷款利率
序
号 日
期 个人住房公积金贷款
五年以下% 五年以上%
1 2012-07-06 4.00 4.50
2 2012-06-08 4.20 4.70
3 2011-07-07 4.45 4.90
4 2011-04-06 4.20 4.70
5 2011-02-09 4.00 4.50
6 2010-12-26 3.75 4.30
7 2010-10-20 3.50 4.05
8 2008-12-23 3.33 3.87
9 2008-11-27 3.51 4.05
10 2008-10-30 4.05 4.59
11 2008-10-27 4.05 4.59
12 2008-10-09 4.32 4.86
13 2008-09-16 4.59 5.13
14 2007-12-21 4.77 5.22
15 2007-09-15 4.77 5.22
16 2007-08-22 4.59 5.04
17 2007-07-21 4.50 4.95
18 2007-05-19 4.41 4.86
19 2007-03-18 4.32 4.77
数据来自上海搜房网
图4.1 07年至12年住房公积金贷款利率变化曲线
4.1.5 管理体制风险
随着我国金融体制改革的逐步推进，国内各家商业银行对利润指标的考核越来越严。由于目前银行利润来源的主要业务还是信贷，因此各家商业银行普遍重视发放优质贷款。由于个人住房贷款业务实行抵押、质押、保证和保险的多重保障，被各家商业银行公认为优质资产，在这种观念指导下，一些银行不顾一切地抢占个贷新兴市场，忽视其中的风险。认为，有房屋作抵押，即使出现“假按揭”现象银行资金也没有风险，大不了最后收回抵押的房产；个别商业银行为抢占个人住房消费信贷市场都订有很高的指标，每个经办网点和经办人员都摊派有一定的任务，对个人住房贷款发放量采取指标控制，并制定了一系列配套的奖惩措施，