个人住房贷款风险评估及控制研究(5)
第二部分指出我国个人住房贷款所面临的各项问题。
第三部分介绍了次贷危机爆发对商业银行在个人住房贷款业务的风险防范方面的深刻启示。
第四部分介绍商业银行个人住房贷款的风险。
第五部分提出如何控制我国个人住房贷款风险的意见。
1.2.4 论文所要解决的问题
随着1997年福利分房制度的取消，国家也出台了一系列政策鼓励居民购房，商业银行推出个人住房贷款业务来帮助居民购房。随着房价的不断攀升，个人住房贷款业务不断扩大，其风险点也逐步暴露出来。如何识别、转移、控制、管理个人住房贷款风险是目前商业银行关注的首要问题。
本文从分析我国目前个人住房贷款的风险点着手，通过大量的案例、数据对比分析，提出了对个人住房贷款风险的评估以及控制的相应措施。
2 我国个人住房贷款发展现状和面临的问题
2.1 我国个人住房贷款发展的现状
我国商业银行的个人住房贷款业务始于1995年，至今已经有16年了。在这16年的市场发展当中，经历了缓慢发展、迅速增长、平稳增长和规范发展等几个阶段。房价和个人住房贷款的持续快速增长，引起了管理层的高度关注。2007年下半年，美国次级抵押贷款危机的爆发，使管理层进一步意识到防范个人住房贷款风险的重要性，意识到个人住房贷款的快速增长对房地产市场炒作、房价过快增长所造成的影响。2007年9月，人民银行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。政策的出台，强制性地规定了第二套以上住房的首付比例和贷款利率，严厉打击了炒房行为，对规范房地产市场，防止房价的过快增长都起到了积极的作用。2008年，我国商业银行个人住房贷款余额为29800亿元，同比增长率为10.03%，比上年下降了25.65个百分点（见表2.1），同时其占GDP的比重为9.91%，较上年下降了1.03个百分点。其主要原因是，受美国金融危机的影响，我国外贸出口减少导致国内经济受挫，企业失业工人增多，居民收入减少，购房者欲望降低，导致房价下跌，成交量萎缩。
年份 2006 2007 2008 2009
个人住房贷款 19900 27000 29800 47600
同比增长率（%） 8.1 35.68 10.03 47.9
表2.1 我国商业银行个人住房贷款的发展
数据来自中国商务网
2009年4月14日的《每日经济新闻》获得的一份最新研究报告显示,北京、上海、广州和深圳等一线城市,房价远远高于世界银行4至6倍的一般标准,存在一定程度的泡沫。虽然我国可支配收入的统计中可能存在一定低估,这四个城市也不能代表全国的平均水平,但它至少可以反映居民住房贷款支付能力的下降,风险正在不断积聚。北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州,这6个城市的房价收入比偏高,房价应该合理回落。风险的滞后性使我们错误地将其视为一种优质资产。因此国家也先后出台了限购令等相关政策控制风险。2010年8月5日 中国人民银行发布《2010年第二季度中国货币政策执行报告》。报告指出，近期受房地产调控政策进一步落实、房地产交易量明显下滑等影响，个人住房贷款增长已有所放缓。（见表2.2）2007年至今, 我国已经开始走向了规范发展的道路, 采取了一系列地措施降低了个人住房贷款发展的速度,。以深圳为例，2010年宏观调控后各大银行的个贷政策也做出了相应调整（见表2.3），但是的风险控制管理仍然存在很大困扰。