小产权房火热交易的原因及分析对策(2)
“小产权房”一直是个敏感话题，作为购买者一般都讳莫如深。小产权房的价格优势，使其具有广泛的市场效应。但是中央明确小产权是违法建筑，因而，购房者不能确保自己的利益不受侵害。大部分购房者都面临着交房推迟、 不良物业等等敢怒却不敢言的诸多问题。可是面对房价节节攀升，有限的担忧挡不住低价的诱惑。可以说持续走高的房价推动了‘小产权房’的迅速升温。“比经济适用房更经济”，这样的广告语，对于收入不高不低但渴望拥有自家小窝的一族来说，无疑极具诱惑。
小产权房是关系到城乡统筹的大问题，因而，小产权房问题的能否得到合理的解决，关系着房地产市场能否健康发展，社会居民能否实现住有所居的目标，社会是否稳定与和谐。城乡规划法拉开解决中国小产权房的序幕,《土地管理法》草案的修订，对于小产权房是否合法化，更是众人关注的焦点。“小产权房”问题的解决，迫在眉睫。
1.2 研究方法及预期结果
（1）本文从“小产权房”的概念、特征入手，阐述小产权房的积极影响和消极影响。
（2）纵向分析国家征收集体土地中需要解决的公共利益、补偿标准、征收过程中监督、听证等问题。
（3）通过江奇对武汉市“小产权房”的调查研究为例具体分析“小产权房”持有者的动机问题。
（4）针对目前已建小产权房的处理问题，提出自己的思路：小产权房与集体土地利益归属论。
2 小产权房问题研究
2.1 小产权房定义
小产权房并不是我国法学理论上的专门术语，而是人们约定俗成的称谓。归纳起来，在我国有如下三种解释：第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房”。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权房”又被称为“乡产权”，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。本文所指的小产权房就是指第三种解释[2]。
2.2 小产权房的特征
最近几年，小产权房是一个热门话题，几成街谈巷议。从现有的资料看，较早的小产权房开发于上个世纪的90年代初。1994年，北京市的香堂村的第一批小产权房开始出售，现在已形成一定规模，销售状况一直不错。它主要集中在某些大中城市的城乡结合处，形成具有一定规模的小区。有的小区占地面积上千亩，规模庞大，甚至集别墅、公寓、住宅、购物中心、古文化街、五星级酒店为一体。
“小产权”房与合法的产权房相区别。它有如下特征：
其一，购买者没有合法的产权证书。“小产权”（有称“乡产权”），是相对与合法产权而言的。商品房的合法所有者应持有由县级以上的人民政府颁发的房屋所有权证书，而“小产权”房并不配有合法的房屋所有权证书，有的消费者能得到由乡镇一级人民政府颁发的产权证，但该项证书不能得到国家的承认。
其二，价格低廉。“比经济房还经济”是小产权房住宅得以畅销的重要原因，它们的价格可以比同地点的商品房的市场价格低一半以上。但是根据售楼人员的说法，这些房产是不能得到银行按揭的，这也是限制小区楼盘的开间不能太大，单位价格不能太高，一次性付款的资金量不能太大的原因。否者购房人会发生支付困难。因此，虽然“小产权”房并未得到法律的承认，许多消费者也愿意铤而走险，购买这些价格低廉的“小产权”房。