小产权房火热交易的原因及分析对策(7)
2) 国家征收集体土地为国有土地的单向转移充分体现了集体土地和国有土地的价格差异
在涉及集体土地转为国有土地时, 政府一般都是低价征收, 高价售出, 这也充分体现了国有土地和集体土地的价格大大不同。农村集体土地的价格一定程度上能通过征地给予的补偿体现, 我国给予补偿的标准主要依据土地前三年平均年产值, 并规定最高限额。低廉的农产品价格决定了低的农地年产值, 继而决定了农地征用补偿费用很低, 一定程度上反映出集体土地价格的低廉; 而这些被征用的集体土地转为国有后, 通过招标、拍卖或挂牌等方式出让使用权, 并收取大量的土地出让金等各种税费, 让国有土地的价格大大增值。
（2）城乡土地收益差异过大，农民不能完全享有集体土地的收益权
我国土地管理法规定, 城市市区的土地属于国家所有, 农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有; 宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。政府通过国有土地拍卖、招标等方式出让使用权, 收取土地出让金等各种税费, 从国有土地所有权中获得巨额的土地收益;同时, 在征用集体土地为国有土地时, 低价征进而高价售出的差额收益也全部为政府所有。而农民作为集体土地的所有者, 一方面, 由于国家长期来实行的保证农产品低价的政策, 使得农民不能从耕种土地中获得高的收益, 其土地收益权被间接剥夺; 另一方面, 国家低价征用集体土地高价售出的收益全部为国家所有, 农民却只得到很低的补偿费用, 再加上被征用土地的农民就业安排不足, 向城市流动又存在巨大的障碍, 农民不仅不会从这一“土地交易”中得到任何收益, 反而损失巨大。既然农民不能从农业用途的土地收益中得到满足, 也不能从土地国有的流转途径中获得应有的收益, 城市郊边的农民就转而依靠自己对其安身立命的土地资本进行定价——建设“小产权房”。从“小产权房”的出售或出租中农民能够获得数倍、数十倍于原土地用途和征地的土地收益, 完全享受到其所有土地的收益权; 同时,“小产权房”吸引不少的城里人居住, 其聚集效应也为村民创造了大量的服务业就业机会。土地的最终控制权又还在农民手里。这样的多重利益驱动让城郊的农民十分热衷于“小产权房”的交易。
4 “小产权房“持有者的动机研究
持有者是指对于某种事物享有占有、使用、收益和处分权利的个人和集体。在许多国际知识产权条约或公约中，持有者和所有人是一个意思，本文的“小产权房”是一种特殊的商品，其所有权存在瑕疵，所以用“持有”表达更贴切。许海燕等指出“小产权房”的存在是对中国现行土地制度存在的某种不合理现实的批判和否定,体现了在土地利用方面存在着城乡不平等现象。爱德华（Edward）分析人们的动机在程度上和类型上都各不相同，也就是动机的差异不仅表现在动机的水平上，而且表现在动机的取向（即动机的类型）上。动机的取向指产生行为的内在态度与目标[6]。近30 年的研究表明，当一个人的行为是由外部动机引起或由内部动机引起时，其行为与体验的质量是不一样的。赫勒（Houle）指出每个消费者都有想要达成的目标，目标不同，动机类型也不同。他根据交谈的结果，把这些消费者的动机类型归纳为3 种：目标取向、实效取向、愉悦取向。
4.1 研究假设与实证设计
(1) 研究假设
假设1：“小产权房”持有者的动机因素可以归为有限的若干个动机取向。