小产权房火热交易的原因及分析对策(6)
再次,小产权房未纳入市政规划,在源头上就属于违规建筑,干扰房地产秩序。如果不知内情,遇上违规操作,占用耕地来开发建造房屋出售的乡镇政府或村委会,问题会更复杂。小产权房很可能因违法而被强行拆除或没收。购房者无法主张自己权益,难以依法文权,极易形成风险损失。此外购房者若想出售房屋,因其手续不健全,难以上市交易,无法进行正常的房屋转让。
最后小产权房还要面临另外一种经济风险,小产权房不属于市政规划项目,其项目开发不符合国家相关产业政策,既不能赢得银行信贷的支持,也不能进行抵押和担保。项目的投入全依赖自筹资金。这种情况下,如果发生合作的一方撤出,资金链条断裂,楼盘很容易形成烂尾,对预缴部分房款的购房者来讲,投入的资金必然会“打水漂”。
3 “小产权房”火热交易的原因
3.1 售价相对较低
“小产权房”的低价是“小产权房”交易火热的直接原因，其售价仅为同区域商品房的40%到60%。“小产权房”交易能在市场上出现供需两旺的状态, 说明市场上有足够的供需双方, 其需求方大多为部分无能力在城市购买住房的城市居民, 供应方为乡镇政府、村委会或村集体经济组织。一方面, 面对城市商品房高昂的房价, 部分城市居民没有能力购买, 但为满足住房需求, 只能做次优选择, 转向城市郊区低价的“小产权房”。这是符合“小产权房”购买者的利益需求的; 另一方面,“小产权房”的供应者能在低价销售的情况下获得不低的利润, 也满足了“小产权房”供应者的利益需求。“小产权房”供应者之所以能在低价下还获得相当的利润, 原因在于“小产权房”的建设和销售可以省去三大成本: 土地购置成本、各种税费、土地市场管理和运作不透明造成的巨额“寻租费用”。谈到影响“小产权房”和城市商品房价格的三大成本问题, 就不得不提城乡二元结构形态下的二元土地制度——国有土地和集体土地。城市商品房建在国有土地上, 购地成本、各种税费和巨额“寻租费用”成为其建设和销售不得不付的成本,而“小产权房”建在农村集体土地上, 为其省去这三大成本提供了可行的空间。
3.2 城乡二元结构形态下的二元土地制度
城乡二元结构形态下的二元土地制度（国有土地和集体土地）是“小产权房”低价的深层原因。
新中国建立以来，长期形成了城乡二元结构的社会形态，以及二元结构的土地制度——国有土地和集体土地。二者产权归属和用途规划不同，导致其土地价值、土地利用、处分和收益差异也非常大，这些差异造成了“小产权房”和城市商品房价格的巨大差异。
(1) 国有土地和集体土地价格差异过大，农村集体土地不能充分体现其价值
1) 国有土地和集体土地的交易市场化程度不同决定了国有土地和集体土地的价格不同
国有土地在一定程度上可以通过招标、拍卖等手段在市场上自由交易, 通过合法的交易方式使用并转让土地及其地面建筑, 其市场价值得到充分体现, 甚至远远超过土地自身的价值。然而, 农村集体土地基本上处于非市场化交易状态, 其使用权及其处分权被限制过多: 农村集体用地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设; 村民对宅基地只有使用权, 农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护; 农村建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转等等。这些限制使得农村集体土地价格不能充分体现其价值。另外, 我国长期实行的农业政策和保证农产品低价格的政策导致农业用途的土地价格被大大低估。