小产权房火热交易的原因及分析对策(3)
其三，在主观上销售者和购买者存有侥幸心理，认为小产权房可能在将来呗合法化。换言之，他们对小产权房的销售和购买没有足够的信心认为这种交易是符合法律规定的，但由于“有利可图”，还是愿意冒险。
其四，社会对它存有不同的看法。这首先表现在政府在不同的时间有不同的态度。国务院先是严令各地禁止小产权，之后，国土资源部的负责人又强调一些已经形成一定规模、符合土地规划的小产权房可以考虑让其补齐手续转为合法，但没过多久，国土资源部又说该报道失实，符合规划的小产权房不存在。另外这还表现在理论界对小产权房存在针锋相对的观点，或者认为开发、存在是正当的，应将其合法化，或认为应当禁止其销售。
其五，“小产权”房事关重大。小产权问题能得到社会各界的广泛关注还表现在小产权房背后所存在的经济利益。农民愿意在自己的土地上开发小产权房，开发商也冒着违法利用农用地的风险开发小产权房的原因，也许就是小产权房背后所具有的更深层次的利益的驱动：村集体拿土地来作房产开发，可以获得数额可观的出让金，农民能得到好处，获得分红，开发商自然也能获得高额利润。对农民而言，除了土地和房屋的保障之外，缺少其他保障，又没有城市生存技能，所以愿意让人在自己的土地上建小产权房。除此之外，还有一个原因：“如果村里不开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被政府拿走”。
小产权房不仅是个经济问题，也是个法律问题。“小产权”房的问题是由于一些法律法规的不够合理，不足以在国家土地总体规划、土地管制和农民的基本利益之间找到平衡引起的，这些问题的解决还要靠立法的完善来实现。因此，法学家们也针对小产权的问题展开了激烈的讨论，同时在近年来的一些立法活动中，学者们也在考虑如何弥补因“小产权”的出现而显现出来的法律漏洞。比如在《物权法》的起草过程中，王利明教授领导的课题组曾经对“长期不允许土地上的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场自由流转，受损害最大的是集体组织成员——“农民的利益”这个问题进行过研讨[3]。
“小产权”问题还是一个关系到社会稳定的问题，土地管理法明确规定了“国家实行土地用途管制制度”，对耕地、基本农田保护尤其严格。国务院规定18亿亩耕地红线要保到2020年。这种违规将农用地转为建设用地的行为惊动了国务院，国土资源部土地利用司负责人表示：“农村集体建设用地数量剧增，如果再任其蔓延，其结果就是冲击土地供应的闸门，冲击国家宏观调控政策，并危及农村稳定和国家粮食安全。”从2007年8月份全国开始了土地执法百日行动，对全国违法违规利用农业用地的情况进行查清，可见，农业用地的急剧减少已引起了国家的高度重视。
2.3 小产权房的成因
（1）法律和制度设计的漏洞
城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是小产权房产生的根源。 依据宪法和法律的规定我国形成了城乡二元土地所有制度，其又被称为二元结构。以二元土地所有制度为基础，又形成了二元土地管理制度，即国有土地和农村集体所有的土地进行不同管理。农民集体所有的土地，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建设用地这一途径。但这样只能获取有限的土地增值收入。如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了小产权房的大量出现。不断上扬的高房价是小产权房的催生剂，直接推动了小产权房市场的持续升值。国家宏观调控的错位为小产权房的出现提供了可趁之机。