小产权房火热交易的原因及分析对策(4)
(2) 城市房价高涨
不断上扬的房价是小产权房的催生剂,直接推动了小产权房交易市场的持续升温。 在现行法律制度下,政府统一征收土地,统一出让,垄断了土地供应一级市场,通过收取出让金的方式将土地使用权让与开发商,在房地产开发的各个环节,开发商还将交纳给各级政府,各个部门各种各样的税费,而这些都可以归入开发成本转嫁给广大购房者来承担。税费和出让金的支出甚至占到了商品房成本的60 %,在税费和出让金总额中,出让金占了绝大部分,且出让金还是在不断上涨的,在这种情况下商品房价格上涨也就不难理解了。“小产权房”的价格优势也将越加明显。小产权房由于不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本,且没有缴纳房地产开发相关的各项税费,因此售价只有大产权房价格的1/ 4 到1/ 3[4] 。所以,小产权房价格上的优势掩盖了其产生的风险,一部分因房价高涨无法释放的住房需求,自然流向小产权房。
(3) 购房者的投机心理和侥幸心理
很多购买者明知小产权房不合法,但依然购买,往往是出于一种投机心理。这种投机心里包括两种情形一种是对政府政策的冒险投机例如某购买者推测政府3年之内不会处理某处小产权房,如果其在城市租房3年的租金超过购买该小产权房并居住3年的费用,此时其基于对政府政策的判断可能会投机购买某小产权房另一种是纯粹的投机,随着城市房价的不断上涨,小产权房价格也在逐渐攀升,这为某些投资者带来了投机营利的活动空间目前理论界有建议将小产权房合法化,认为小产权房的合法化将启动房地产市场革命,打破政府对土地供应市场的垄断,改变我国城乡二元体制,有助于新农村建设的发展及完善农民对集体土地享有的权利,实现十七大报告提出的“住有所居”思想正是基于理论界关于将小产权房合法化的种种学说,销售者和购买者从主观上产生了侥幸心理,认为小产权房在将来会被合法化。
2.4 小产权房的迅猛发展
“小产权”房的报道始于北京所出现的现象，但“小产权”房的存在并不局限于北京，它遍布我国的大江南北。从北京的太玉园到郑州的帝湖花园，到南京的“凤翔花园”，这些都是规模庞大的且高档的小产权住宅区。南京市栖霞区国土局一位负责人称：“起初是村委会给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下买掉。但他们很快发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚，一些村镇，街道开始成片开发，在城市周边由点到面像滚雪球般变大。现在，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房要求，逐步异化为中高档房甚至别墅，成为少数人用来获取暴利的工具。
小产权房的房屋由于没有完善的销售手续，因此全国范围内的数量很难统计，但医学机构、专家的抽样调查却显示，小产权房屋的数量惊人，北京大概占20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%近50%。
国土资源部土地利用司负责人介绍，近年来，农用地非法入市现象在一些地方，想当普遍。据估算，每年新增建设用地95%以上属于农村集体农用田地。1997年到2006年，全国村庄年均新增面积91万亩，占新增建设用地总量的15%。而且，当前农村集体建设用地管理存在问题，违法批地等土地违法违规行为的主体，已由地（市）级政府向县、乡（镇）政府甚至基层村组织蔓延。其中一个最主要的形式就是“以租代征”，即规避土地规划计划的控制，规避法定的农用地转用和土地征收审批程序，规避土地使用有关税费，将农用地直接进行非农业建设。