小产权房火热交易的原因及分析对策(5)
2.5 小产权房的利弊
在小产权房问题出现之前,城市扩张的路径是唯一的,即政府征收农村土地,将集体所有的土地变成国家所有,再以划拨或者出让的形式交付商业机构进行开发。由于只能由政府进行集体土地—国有土地—商业用地的转换,它顺理成章地垄断了城市建设用地的供应,而这一垄断的权利已经成了地方政府尤其是经济发达地区的地方政府收入的主要来源。而小产权房的出现,打乱了这一路径,撇开了政府环节实现了扩张,因此也打破了“高地价-高房价”的利益分配格局,这一惊人的一跳才受到了相关利益方的严厉警告和抵制。小产权房的存在是对我国现行土地制度存在的某种不合理的现实批判和否定。有利于减少政府行政审批权力的寻租行为,有利于缓解房价的高涨。但是,他存在的弊端也是显而易见的。
(1) 危害国家集体利益
1）威胁耕地数量
在我国农村土地承载着9亿多农民的安居和生产,同时承载着稳定国家政权的重任，因此国实行“十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，不仅对耕地实行特殊保护,还实行土地用途管理制度,严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。但是我国耕地保护现状不容乐观,截止到2006年,我国耕地面积距离18亿亩的警戒线只差270万亩这与现实中大量农业用地被用来开发小产权房密切相关。如果继续任由基层政府违法乱占滥用土地, 修建小产权房,必将威胁耕地数量,无法实现土地的宏观合理利用,无法保障土地的集约化和节约化管理,最终损害国民根本利益,甚至影响国家的稳定性。
2）滋生腐败
随着城市地价、房价的上涨,小产权房价格也在逐年上涨。在这种环境下,集体土地的价值得到更多利益主体的关注,如解禁小产权房或疏于对小产权房的管理,可能发生大规模的土地占用、开发小产权房行为,在有关集体土地使用权流转,统一城乡土地制度的立法尚未成熟的情况下,还不能建立起对基层政府的有效监督机制,无法保障将集体土地收益公平合理分配给集体经济组织中的成员[5]。农民失去了原本赖以生存的土地,甚至教育、旅游等公共用地,国家失去了土地出让金、税收等各种费用,结果却是腐败现象的增力。
（2）危害买房人利益
我国的宪法第十条规定:“城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”目前我国法律法规明确禁止在集体土地上进行商业性房地产开发, 严禁在集体土地上建设房屋并向本集体经济组织以外成员销售。因此, 即便购买了小产权房,也得不到法律的保证。所以购房者会存在许多利益保障问题:首先,集体所有制土地上的建筑是无法取得《房屋所有权证》。所以在房屋产权上小产权房一般只有土地使用权证,而无房屋所有权证。若以后遇到国家征收,按规定也只补偿给所有权人即村集体和村民而不是购房者。购房者在此过程中, 由于缺少权属证明而难以文护自己的正当权益。
其次,在“房地产开发活动中,对国有土地一律是有偿使用,这是法律所要求的必备条件。任何无偿使用土地的房地产开发都是为法律所禁止,不能允许的,其实质上造成国有资产的流失,损害国家、社会的公共利益”。所以,以小产权房为标的的合同也因违法而无效,即购房合同或协议不受现行法律保护。村委会或乡镇政府因故若需收回房屋,购房者因无国家权威部门颁发的产权所属证明,在法律上得不到应有的支持。如果房子出现质量问题,也很难文护自身利益。